賃貸の物件情報の広告を見ると、家賃とは別に管理費や共益費という名目で月々に支払う金額が書かれています。かと思えば、家賃だけが記載され管理費や共益費は金額が書いていない物件もあります。管理費や共益費とは何のために支払う費用なのでしょうか。
また、支払う必要のある物件とない物件にはどのような違いがあるのでしょうか。料金の相場と合わせて見ていきましょう。
管理費と共益費の違いは？
賃貸物件に住む際には、初回だけ支払えば良いもの、2年間の契約期間ごとに支払う費用、などさまざまな費目があります。その中でも毎月支払うことになる管理費や共益費について説明します。
管理費と共益費の意味は？両方払うこともあるの？
管理費とは建物の維持管理のためにかかる経費費用を指します。一般的に、管理人の人件費や管理室の備品消耗品費や水道光熱費、清掃員の人件費や清掃用具代、管理会社への委託料と言う意味合いがあります。
それに対して共益費は、集合住宅等で廊下や階段など共用部分の電灯電気代、エレベーターの保守点検費用など、賃貸の居住者が利用する設備の費用を負担すると言う意味合いです。賃貸物件の募集広告に見られる管理費と共益費は、両方の意味を合わせて管理費か共益費のどちらかにしています。地方によって呼び方が異なるという説もあります。
家賃のほかには、管理費か共益費のどちらかだけを支払えば良いことがほとんどで、厳密に管理費と共益費をきっちりと金額を分けて、それぞれ別々に徴収しているようなところはあまり見かけません。
管理費と共益費の相場はどのくらい？
家賃については、この辺でこのぐらいの広さでこの築年数なら大体このぐらいなどの家賃相場と言うものは存在します。しかし、管理費や共益費は相場があってないようなもの程度に考えておくのが良いでしょう。なぜなら、管理費や共益費を0円とする物件も数多く見かけるからです。
とはいっても、家賃が30,000円のアパートに管理費や共益費が20,000円、というような配分は実際にはあり得ません。世帯数の少ない小規模木造アパートなどでは0円か2,000円から3,000円としているところが多いようです。
家賃に比例して高くなることが一般的で、大体の目安として家賃の5％から10％程度に収まっていれば妥当な金額と言えるでしょう。
高級物件でホテルのようなソファーセットを置き、観葉植物や絵画などを配した落ち着けるロビーやフロントがあり、オートロック管理、管理人24時間常駐など、他とは一線を画した付加価値の高い有名人などが居住するようなマンションでは、管理費や共益費も高くなります。
管理費と共益費が0円の物件があるのはなぜ？
上でも説明したように、賃貸情報サイト等の物件一覧を見ると分かりますが、中には管理費や共益費が0円の物件も存在します。大家が物件の管理を外部の管理会社に委託していなければ、家賃も管理費や共益費も入居者が大家に支払うことになります。
結局は大家の銀行口座に送金するにしても家賃と共益費や管理費の二本立てでわざわざ別々にそれぞれの振込手数料を払って支払う人はいません。一括して合計額を振り込みます。そのため、大家としても分けて考えることはせず、家賃に一本化して含めていることが多いからです。
何の管理もされていない物件があるの？
管理費や共益費が0円だからと言って、外階段の電灯もない廊下も真っ暗、何の見回りもせず、敷地内のゴミ置き場の清掃や建物周りの除草や清掃などすべて居住者に任せているということではありません。もしかすると格安のアパートでは、当番制で居住者が清掃する物件も中にはあるかもしれません。
しかし、管理費や共益費が0円だから自分たちでどうにかしなければならないと考える必要はありません。反対に、いくら共益費や管理費が高く設定されていても実際の管理の中身が伴わない物件もあるので注意が必要です。
部屋探しをするときはどこに注意をするべき？
管理費や共益費の金額だけで物件を選ぶ人はそうはいないと思いますが、その物件が気に入り内見をする際には、管理体制とその費用が見合ったものかどうか、確かめておいた方が良いでしょう。
管理体制を見るにはどうすればいいの？
マンションのグレードが高く、月々の管理費や共益費が高くても、そもそもの家賃が高ければそんなものかと思ってしまうでしょう。適正な管理がされているかどうかは、以下のチェックをすることでおおよその判断ができます。
ゴミ置き場
ゴミ置き場は居住者の質や管理体制を如実に表します。ネットを掛けたり、ダストボックスだったり、大きめの倉庫を道路に面したところに設置したり、建物内の1階に大きな置き場を設けて雨に濡れずにゴミ出しできるところもあります。
資源ゴミなど臭わないものなら各フロアに置き場を設置している場合もあります。ゴミ置き場の換気をしっかり行い、害虫などが寄り付かないように常に清潔にしてあれば、管理体制はしっかりしていると考えられます。
また、24時間ゴミ出しOKでない物件で、時間外にゴミを出してあったり、分別ゴミの回収日でない日に別のゴミが出されていたときなどは、管理がしっかりしていればそのまま道路から目立つところに置いておくようなことはせず、いったん管理室の倉庫などに片付けます。それが放置されているのでは、管理体制にも居住者のモラルも期待できそうにありません。
集合ポスト
たとえば、空き部屋のポストにビラやチラシなどが大量に入れられたままになっていたり、ところどころ砂ぼこりがたまっていたり汚れていたり、何日も前に落ちたようなチラシが放置してあったりということはありませんか。
掲示板
掲示物が貼ってあればその内容もチェックしてみましょう。管理者が入居者あてに作成したものなら、文面の内容や文章などでしっかりした管理者かどうかが分かることもあります。また、エレベーターの点検日や電気設備の点検日などのお知らせがあれば、ちゃんと管理はされていることが分かります。
しかし、古い日付のものがいつまでも貼ってあるようでは心配です。たとえば、季節は冬なのに、地域の夏祭りのお知らせなどの紙がボロボロになって変色したまま放置されているようでは、管理体制を疑った方が良いでしょう。
駐輪場
自転車ラックにきちんと整理整頓されていれば良いのですが、どこかに持ち主不明の自転車が何台も隅に追いやられていたり、壊れて乗れそうもない自転車が放置されていたりというのも、きちんと管理がされていない証拠です。
屋外のラックのない駐輪場でも常勤の管理人がいれば、はみ出したり倒れたりしている自転車があれば整理整頓するはずです。その辺が荒れた雰囲気なら管理が甘いと言えそうです。
共用部分の電球切れ
暗くなってからだとよく分かるのですが、階段や通路の電球がチカチカとしていたり、消えていたりというのも心配です。管理の目が行き届かない、居住者も無関心、というのでは、空き巣などの犯罪に狙われやすい物件となってしまいます。
家賃を安く、管理費や共益費を高くしている場合がある
家賃の予算を決めて部屋探しをしている人の目に触れやすいように、家賃を周辺相場よりも安くしてお得感を出している物件もあるようです。格安物件などと紹介されている物件の中に、家賃は安いのに管理費や共益費が普通よりも高いため、結局、月々に支払う合計額は周辺の相場とたいして変わらないということがあります。
家賃を安くしても、その差額を管理費や共益費を高くすれば、大家にとって月々の収入には変わりがないわけです。
家賃と分けてあれば借主は得をする？
入居者にとっても、どっちみち家賃と合算した金額を支払うわけだから、実質は相場の家賃を支払うのと変わらないと思う人もいます。しかし、初期費用の敷金や礼金、仲介手数料など家賃を基準にして算出される費用は、かなり安くなります。
初期費用の負担が少なくなるようにあえてそうしている場合がある一方、礼金1か月分ですむところを2か月分などとして、帳尻を合わせようと増額しているケースもあるようです。
また、管理費や共益費が高いのに、実際はあまり管理がきちんとされていないときは、不満を感じることもあるかもしれません。格安という言葉につられて契約しても、結局は周辺の物件とそう変わらないなら、選択肢を広げて、もっと他の物件を検討できたのではないでしょうか。
異様に高い共益費を発見、これ本当？
この間取りでこの家賃、築年数も古いのに、なぜ管理費や共益費がこんなにも高いのか、と目を疑うような物件がまれに見つかります。
物件の外観を見ても、そんな高級そうに見えないというときは、数字の入力が間違っていることがあります。5,000円とすべきところを1桁間違えて、50,000円となっていることもありますので気をつけてください。
家賃に対して異様に高いと感じられるときは、写真や間取り、面積である程度判断できると思います。その物件が気に入った場合は、下に記載のある仲介会社に問い合わせてみましょう。
まとめ
家賃が高いのに、管理費が相場よりも安い物件や0円の物件は、いったいどんな管理をしているのだろう、と不安を感じることもあるかもしれません。しかし家賃に含まれている場合も多くあるものです。実際の管理体制を知りたければ、内見の際に確かめてみましょう。
築年数が古くても、清潔感がありゴミ置き場や建物周辺の除草や植木などの手入れのあとが見られれば、安心できると思います。
