賃貸アパートやマンションを借りる時には、家賃の他にどんな費用が必要になるか分からない人もいるでしょう。過去に賃貸契約した経験がある人でも、その当時の細かい手続きや流れについて忘れている人もいると思います。そこで、賃貸契約の際の初期費用と必要な書類、手続きの流れについて説明します。
賃貸物件を借りる際にかかる初期費用とは
不動産屋や貸主によってそれぞれ異なりますが、家賃1か月分を用意しただけでは契約時に納める初期費用としては足りません。一般的に必要とされる初期費用について費目別に見てみましょう。
敷金（しききん）
敷金は、不動産屋に支払う費用ではなく、借主が貸主である大家に預けておくお金です。
一般的には家賃の1か月から3か月程度で、あらかじめ決められています。万一、家賃の支払いが滞ったりした時、預けた敷金の中から家賃に充当し差し引かれたり、退去の際に、原状回復のための修繕費用に充てられたりします。
原状回復とは、入居中に傷を付けたりひどく汚したりした場合に、入居時の状態に戻して部屋を返すという意味です。必要な費用を最初に預かった敷金で相殺し、残金が返金されます。家賃の滞納がなく、どこも修繕の必要がなければ、借主に全額返金されるはずです。
敷金1か月分だと、家賃が安いアパートなど部屋数が少なく修繕費用も高額にならない場合に多く見かけます。敷金2か月分では、家族で住むような広い間取りの住居、3か月だと、ペット可能物件などに多い傾向です。
最近では、初期に預かる敷金を無料にする敷金ゼロ物件があります。しかし、退去の際には原状回復費用は支払わなければならないため、誤解のないようにしましょう。
礼金（れいきん）
礼金は、不動産屋ではなく貸主である大家に、住居を貸していただきありがとうございます、というお礼の意味で払うものです。だいたい家賃の1か月や2か月分が多く、あとから返金される性質のものではありません。
周辺の空き物件よりも有利に入居者募集をするために、礼金を受け取らず、礼金ゼロ物件で募集していることもあります。
上記の、敷金と礼金は、不動産会社で取り扱う物件がすべて同じ、ということではなく、物件ごとに決められています。募集時には礼金1か月と書かれていても、交渉して無料になった、というケースもあるようです。
前家賃（まえやちん）
前家賃とは、家賃を前払いするという意味です。通常は、翌月分の家賃を当月末までに支払います。賃貸借契約をして、翌月の1日から入居するなら、契約時に翌月の家賃1か月分が必要です。
10日や20日など、月の途中から入居する場合は、1か月分の家賃を日割りで計算した家賃と、翌月分の家賃1か月分を、前家賃として契約時に支払います。
ただし、不動産管理会社により、当月分の日割り家賃を契約時に支払い、翌月分の家賃は、月末までに分割して払える場合もあります。契約書に書かれてあることが優先されますので、不安な場合は事前に相談してみると良いでしょう。
仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう）
上記で説明した、敷金や礼金、前家賃はすべて貸主に対して支払われるものです。不動産屋の利益が、この仲介手数料になります。入居希望者が賃貸物件の仲介をしてもらい成約した時に、仲介手数料として契約時に家賃の1か月分と消費税を上限として支払います。
なかには、営業戦略として仲介手数料をゼロ円としている不動産業者もあるようです。その場合は、大家から手数料を受け取っているため、怪しい物件ではないか、という心配には及びません。
火災保険料（かさいほけんりょう）
万一、自分の不注意で火災を起こしたり、階下に水漏れの被害を及ぼしたりした時に、補償される損害保険料です。この費用は保険会社に支払うもので、賃貸住居に入居する際は、必ず火災保険に加入するように決められています。
築年数や広さ、集合住宅や一戸建て、アパートかマンションなどにもより、保険料は異なります。不動産会社が損害保険の代理店をしていることもあり、保険会社が指定されていることが多いです。
保険会社により、それぞれ補償内容や補償の上限金額も異なります。他の知人の保険会社に変更したいという希望があれば、契約前に相談すると良いでしょう。
手続きは、不動産会社備え付けの損害保険の申込書に、住所や氏名、生年月日や同居家族などを記入します。約1週間から10日程度で保険証券が自宅に届けられますが、それ以前の入居日開始日から保険の適用になります。
保険料の支払い方法は、不動産屋経由で支払う場合や、支払い方法を指定して口座振替、コンビニや金融機関から送金する場合があります。
鍵交換（かぎこうかん）
前の入居者が、鍵を複製し合鍵をいくつ作っていたかは不明です。事件やトラブル防止のために、入居者が新しくなると玄関の鍵を交換する場合がほとんどです。新品の鍵に交換することが多いですが、中には、手持ちの他の物件のシリンダー錠をローテーションで使い回すこともあります。無断で自分で勝手に交換してはいけません。
その他
物件により、害虫駆除料、町内会費、水道使用料、インターネット利用料などがかかる場合があります。水道使用料は、井戸水で毎月定額になっている物件があります。インターネット利用料は、共同で使える場合や、一軒ずつ申込みが必要な場合もあるため、事前に確認してみましょう。
契約の際の流れと揃える必要書類は？
気に入った空き物件があったからといって、契約をしてすぐに住めるわけではありません。正式な賃貸借契約を取り交わす前に、入居申込み手続きをして入居審査を受けることになります。その際に必要な書類について説明します。
入居申込みから契約までの流れは
内見をして住みたい物件が決まったら、所定の入居申込書に、氏名、住所、連絡先、勤務先、勤続年数、年収額などの必要事項を記入し提出します。新社会人は、就職先の内定通知書のコピーなど、指定の書類を提出しましょう。
連帯保証人の年収額が分かる、所得証明書や源泉徴収票や課税証明書など、指定の書類と、連帯保証人の承諾書の提出も必要です。契約時には、印鑑証明書と住民票なども必要になるため、あらかじめ併せてお願いすると良いでしょう。
その後、入居申込書や提出書類を確認し、必要に応じてそれぞれの在籍確認、所在確認、連絡が間違いなく取れるかなどの審査をし、貸主と意思確認をします。入居者の希望で急ぎたい場合は、書類審査、在籍確認、貸主との意思確認などがすべてスムーズに行えれば、例外的に即日入居可能になるケースもあります。
しかし、家賃の高い物件ほど、入居審査は厳正に行われる傾向があり、所要日数は3日から1週間程度は見ておいたほうが良いでしょう。すべて問題なければ入居が認められ、不動産会社との契約の運びになります。
本契約で必要な書類は
入居が認められたら、物件の貸主と入居者の間で賃貸借契約を交わすことになります。しかし、貸主と同席ということはほとんどなく、不動産会社の店頭で宅地建物取引主任者から物件に関する重要事項の説明を受け、了承したら契約を締結します。
その際に持参する書類は、入居者の住民票、実印、家賃引き落としの場合は銀行口座の届出印、連帯保証人の住民票、連帯保証人の印鑑証明書などが必要になります。書類を取得する前に記載事項に関して同居家族の記載や続柄などが必要かどうか、確認しておきましょう。
書類を揃える上での注意点は
不動産会社や契約する物件により、また、個人契約か法人契約かによっても必要書類が異なります。取り寄せる書類により、時間がかかる場合もあるため、特に連帯保証人をお願いする際は、失礼のないように日程に余裕をもって依頼してください。
まとめ
一般的には、賃貸物件を借りる際の初期費用は、家賃の5か月分以上はかかることが多いです。なかにはフリーレントで仲介手数料も無料、敷金礼金ゼロ物件、などと超目玉物件を宣伝する物件もあります。しかし、そこまでして入居者を埋めたい裏側を知る必要もあるでしょう。
一時の初期費用を安くするより、長い目で見れば家賃を値下げしてもらったほうが得になります。もともと値引き交渉があること前提で、家賃を高めに設定していることもあるため、取りあえずは交渉してみる価値はありますよ。入居を急ぎたいなら、内見時に必要書類を持参しておくとスムーズに手続きができます。
