相続した実家問題については、これまでも「相続した家を一時的に賃貸にするのは損か得か？」という記事で触れましたが、今回は少し趣向の違う方法を紹介します。
それは「空き家バンク」という制度で、これは各自治体が主体となって運用し、国土交通省が後押しをしている取り組みです。相続した実家をどう手放すか迷っている方にとって、仲介以外の選択肢として知っておく価値があります。
空き家バンクとは？
「空き家バンク」とは、各自治体などが運用している不動産流通情報のことをいいます。
これまでは、各自治体がそれぞれ独自の運営をしていたのですが、それを一元化し、国絡みで運営して行こうというのが今回の狙いです。
わかりやすく例えるなら、各自治体それぞれの職業求人情報を、ハローワークシステムから職探しできるのと同様に、日本全国どこの地域であっても、同じサイト内で検索・閲覧できるようになるということです。
このように、情報を一元化することで販売促進を期待しており、さらには地方移住者の増加にも繋がる可能性が高いという考えなのです。
空き家バンクを利用するメリット
現在の空き家バンクは、全国70％ほどの自治体が実際に運用しているとの報告があります。
実は、これは不動産業界で働いている人もあまり知らないことで、今のところ利用者が少なく知名度も低いのです。
しかし空き家バンクの存在を知っている人というのは、普通に不動産物件を探している人とは少し目的が違います。
その多くが「地方への移住を検討している人」です。
つまり、空き家バンクの存在を知るきっかけになっているのが、ネットで「熊本県 移住 空き家」などと検索したときです。
実家を相続したい人もこの空き家バンクを利用することで、これまでとは違った層の購入希望者に物件を知ってもらうことができるというメリットがあります。
さらに、その移住希望者が不動産会社ではなく地域の空き家バンクを利用するのは、その地域に移住したときに何かあった場合に地域支援を受けることができる可能性が高くなるからです。
例えるなら、家賃補助や購入資金の援助などもありますし、移住費支援を受けることも可能になっている地域もあります。
このような制度は当然不動産会社では紹介してくれませんが、各自治体であればどのような支援制度があるのかすぐに知ることができます。
空き家バンクのデメリット・注意点
良いことばかりのように見える空き家バンクですが、利用する前に知っておきたいデメリットもあります。
まず、自治体はあくまで物件情報を掲載するだけで、不動産会社のように積極的な営業活動や買主探しはしてくれません。問い合わせが来るかどうかは物件の立地や写真の見せ方次第という面が大きく、反響が来るまで待つ姿勢が基本になります。
また、成約率が決して高くない点も理解しておく必要があります。空き家バンクを通じて実際に売買や賃貸が成立するケースは、登録件数全体からすると一部にとどまっており、登録したからといってすぐに買い手が見つかるとは限りません。
さらに、自治体によって運営体制や支援制度の充実度に差があることも注意点です。担当窓口が兼任で対応スピードが遅い自治体もあれば、専任のコーディネーターが間に入って手厚くサポートしてくれる自治体もあり、事前に自分の実家がある自治体の運用状況を確認しておくと安心です。
相続した実家を登録する際の注意点（相続登記・共有名義）
相続した実家を空き家バンクに登録する場合、通常の空き家とは違ってクリアすべき手続きがあります。
多くの自治体では、登録の前提として名義が申請者本人になっていることを求めています。つまり、相続登記（不動産の名義変更）が済んでいないと、そもそも登録の申請を受け付けてもらえないケースがあるということです。
2024年4月からは相続登記が義務化されており、相続を知ってから3年以内に手続きを行わないと過料の対象になる可能性もあります。実家の活用方法を検討するタイミングで、相続登記が済んでいるかどうかを一度確認しておきましょう。
また、実家を兄弟姉妹などで共有名義にしている場合は、名義人全員の同意が必要になるのが一般的です。誰か一人の判断だけでは登録を進められないため、早めに親族間で方針をすり合わせておくことがトラブル回避につながります。
空き家バンクの登録方法・流れ
実際に空き家バンクを利用する場合、大まかな流れは次のようになります。
まず、実家がある市区町村の空き家バンク担当窓口（多くは建設課や地域振興課など）に登録を申し込みます。その際、登記事項証明書や公図、物件の写真といった書類の提出を求められるのが一般的です。
申込み後は、自治体の担当者による現地調査が行われ、耐震性や老朽化の状態、既存不適格建築物に該当しないかなどが確認されます。他の不動産会社とすでに媒介契約を結んでいる物件は登録できない自治体が多い点にも注意が必要です。
審査を通過すると、物件情報が空き家バンクのサイトに掲載され、閲覧者からの問い合わせを待つ形になります。掲載開始から成約までの期間は物件や地域によって差が大きく、数ヶ月で決まることもあれば、1年以上反響がないまま掲載が続くこともあります。
空き家バンクの探し方
「自分の実家がある自治体に空き家バンクがあるかどうか分からない」という場合は、国土交通省が案内している「全国版空き家・空き地バンク」を使うと、全国の自治体の空き家バンク情報をまとめて検索できます。
個別の自治体サイトを一つずつ確認しなくても、市区町村名や地域名で横断的に調べられるため、まずはここで実家のあるエリアに制度があるかどうかを確認するのがおすすめです。
業者ではないので仲介手数料を払わなくて済む
さらに、これは現時点では各自治体によって制度が違いますが、自治体は不動産業者ではありませんので、仲介手数料を支払う必要がないのです。
仲介業者に依頼した場合、1,000万円の物件であれば約36万、2,000万の物件なら約76万円も仲介手数料を支払わなければなりません。
これを節約できるというのは、空き家バンクの大きなメリットの1つです。
さらに、空き家バンクでは市場に流通している物件は登録対象外としているケースもあり、そうなると、これまで不動産情報サイトではみつけることができなかった掘り出し物件に出会える可能性もあります。
仲介手数料以外にかかる費用
仲介手数料がかからないとはいえ、空き家バンクを利用しても発生する費用があることは押さえておきましょう。
例えば、境界が確定していない土地であれば測量費用がかかりますし、老朽化が激しく買主から解体を求められた場合は解体費用も自己負担になります。登記事項証明書や公図といった必要書類の取得費用も細かい出費として発生します。
また、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税・住民税の申告と納税が必要です。相続空き家の場合は「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」など税負担を軽くできる特例が使える場合もあるため、事前に確認しておくと安心です。
空き家バンクと不動産会社（仲介）はどちらを選ぶべきか
ここまで見てきたように、空き家バンクと不動産会社への仲介依頼にはそれぞれ向き不向きがあります。
移住希望者からの需要が見込める地方エリアの実家で、多少時間がかかっても費用を抑えて手放したい場合は、空き家バンクとの相性が良いといえます。一方で、早期の現金化を優先したい場合や、価格交渉・契約手続きまで専門家に任せたい場合は、不動産会社に仲介を依頼したほうがスムーズに進みやすいでしょう。
なお、自治体によっては空き家バンクへの登録と不動産会社への仲介依頼を並行して進められるケースもあります。どちらか一方に絞り込む前に、実家がある自治体の窓口や不動産会社に、併用の可否を確認してみるとよいでしょう。
空き家バンクで売れなかった場合の代替手段
空き家バンクに登録しても、一定期間問い合わせが来ないことは珍しくありません。その場合は、次の一手として不動産会社への売却相談に切り替えるのも一つの方法です。
不動産会社であれば、独自の顧客ネットワークや広告手法を活用して買主を探すことができますし、なかなか買い手がつかない物件を専門に扱う買取業者に相談するという選択肢もあります。老朽化が激しく建物としての価値がほとんどない場合は、解体して更地として売却したほうが早く手放せることもあります。
空き家バンクはあくまで選択肢の一つと捉え、状況に応じて仲介や買取といった他の方法と組み合わせて検討することが、実家を長期間放置しないためのポイントです。
住む予定がなく困っているなら空き家バンクへ
遠方にある実家を相続してしまい、このあとどうするか迷っているのであれば、一度この「空き家バンク」という制度も検討してみてはどうでしょうか。
少子高齢化、地方の過疎化に伴い、これからますます空き家は増加していきます。
この空き家を有効活用し、地域の活性化に繋げることもできる「空き家バンク」はこれから更に利用価値が高まる制度です。
ただし、空き家バンクだけにこだわらず、デメリットや自分の実家の状況（相続登記の有無、共有名義かどうか、資産価値など）を踏まえたうえで、不動産会社への仲介依頼や買取業者への相談も選択肢に入れながら、実家に合った手放し方を選んでいきましょう。
