マンション売買の際に注意が必要な「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と、「危険負担」について解説します。
ともにマンションを売却する際に重要なポイントとなるので、しっかり理解しておきましょう。
瑕疵担保責任は、売却後に雨漏りや給排水設備などのトラブルが発生した場合、売主が一定期間、修繕費用を負担するという決まりです。
危険負担は、売買契約締結後に引渡しが困難になった場合、売主側が修繕義務を負うという取り決めになります。
この2つは、2020年4月1日施行の民法改正によって大きく内容が変わります。変更点も合わせて解説しているので、ぜひチェックしてください。
不動産の瑕疵担保責任とは
瑕疵担保責任とは、「目に見えない部分に重大な欠陥」がある場合に、物件引渡し後であっても、買主は売主に対して修繕・改修の損害賠償請求ができる、ということを定めた法律です。
買主、売主どちらにとっても非常に重要な法律なので、内容を理解しておきましょう。
中古マンションでよくある瑕疵
中古マンションの売買で多いのが、雨漏りや給排水設備などのトラブルです。
目に見える問題点に関しては、売却前に売主から報告する義務がありますし、大きなものであれば内覧時に買主自身が気づくと思います。
例えば、床に大きな穴が空いているのを知りながら中古マンションを購入したのであれば、穴の修繕費用は買主側が負担することになります。
これは「問題があるのを理解した上で、金額に納得し購入した」ということになるためです。
一方で、雨漏りや給水設備などのトラブルは、外から見ただけでは判断がつかないケースが多いです。
この「目に見えない部分の欠陥」を瑕疵と呼びます。
雨漏りや給水設備のトラブルに関しては、売主自身も知らない（気づいていない）ケースが多く、売主側の落ち度というわけではないのですが、瑕疵担保責任を負う必要があります。
瑕疵担保責任の対象内だった場合、マンションを引き渡した後だったとしても、トラブルが起きた箇所の修繕費用は、売主側が負担することとなります。
この瑕疵担保責任は個人同士の売買に適用され、売却相手が不動産業者や買取専門業者などの宅建業者であれば、売主の瑕疵担保責任は免除されます。
瑕疵担保責任の期間
中古マンションの売買では、「売買契約締結から6ヵ月～1年間」程度が瑕疵担保責任の平均的な期間です。
もし買主が瑕疵を発見した場合、その時から1年以内に権利を行使しなければなりません。
ただし瑕疵担保責任の期間や範囲については、売主と買主の協議で決まるので、場合によっては「瑕疵担保責任なし」というケースもありえます。
例えば、築5年と築40年の中古マンションでは、明らかに築年数が古い物件の方が瑕疵のリスクが増します。
築古マンションは売却価格も低いため、瑕疵担保責任を負ってまで売却するというのは、売主にとって大きなデメリットになります。
このようなケースでは、「築古で売却価格が安いかわりに、瑕疵担保責任はつけないよ」という条件でマンションを売ることもあります。あるいは、瑕疵担保責任の期間を短縮して、3～6ヵ月程度とするケースも多いです。
なお売主が不動産業者やリフォーム業者などの場合は、物件引渡しから2年間の瑕疵担保責任が課せられるように、宅建業法によって決められています
2020年4月1日からは「契約不適合責任」に変更
ここまでで解説した内容が、瑕疵担保責任の概要だったのですが、2020年4月1日より、瑕疵担保責任に関する法律（民法）が改正されることになりました。この改正は、現行民法が施行されて以来、120年ぶりの改革となります。
この新しく施行される改正民法では、瑕疵担保責任という文言は使用されなくなり、代わりに「契約不適合責任」という呼び方になります。
簡単に説明すると、これまでの瑕疵担保責任の範囲が拡張され、売主側の責任がより広くなる改正と言えます。（より売主に厳しく、買主に甘い法律と言えます）
この改正民法で抑えておきたいポイントは以下の4つです。
- 名称の変更
- 責任範囲の拡大
- 保証の内容
- 責任期間の延長もありえる
名称の変更
今回の法改正により「瑕疵担保責任」という名称は削除され、新たに「契約不適合責任」という名称に変更されることになります。
責任範囲の拡大
名称が瑕疵担保責任から契約不適合責任となることからも想像できるように、責任の範囲が拡大されることになります。
これまでは売主も知らなかった欠陥（瑕疵）に対しての保証でしたが、これからは契約内容すべてに対して、不適合箇所があれば売主は責任を負うことになります。
保証の内容
これまでの瑕疵担保責任では、瑕疵が発見されても買主は売主に対して「損害賠償請求」か「契約の解除」を申し出ることしかできませんでした。
しかし改正後は「補修請求」や「売買代金減額請求」ができるようになります。これは売主側からすればかなり不利な材料だと言えます。
責任期間の延長もありえる
これまでの瑕疵担保責任では、契約書などにより特別な決まりをつけてないかぎり、期限は「瑕疵を知ってから1年以内に請求すること」と決められていました。
今回の法改正でも、この期限に変わりはないのですが、もし売主が瑕疵を知りつつ譲渡した場合、もしくは瑕疵の有無について売主に重大な過失があった場合は、保証の期限が5年まで延長されることになります。
これは一般的な消滅時効と同じ期限なので、かなり重いペナルティーだといえるでしょう。
このように、2020年6月以降はこれまでよりも「売主側の負担」が大きくなるので、中古マンションを売却する際はしっかり理解しておきましょう。
危険負担とは
危険負担とは、マンションの売買契約後、売主・買主どちらにも責任が無い事由により、物件の引渡しができなくなってしまった場合の取り決めです。
危険負担の内容
例えば、無事に売買契約が終わり、2日後の日曜日には物件の引渡しも決まっていたとします。しかし、地震や台風などの災害によって該当マンションが損壊してしまいました。
当然、物件の引渡しは不可能です。この場合、売買契約自体はどうなってしまうのでしょうか？
一般的な法律の解釈を適用するなら、売買契約が終わっているので建物の所有権は買主側にあり、買主は売主に対して売買代金の支払いをしないといけません。
つまり、購入した商品（マンション）は無いのに、お金だけを支払わないといけない決まりなのです。これでは買主側があまりにも可哀想ですよね。
特に不動産の場合は住宅ローンを利用することが多く、
「契約 → 決済 → 引渡し」
というようにタイムラグが生じるため、
「契約日 ＝ 引渡し日」
とはいきません。
その間に万一災害などが発生してしまうと、契約時の状態で引渡しができなくなるケースが出てきます。
そこで一般的な不動産取引で用いられるのが、「危険負担」という特約です。
売買契約書内にて、以下のように売主の負担とする特約を定めるのが一般的です。
「当物件の引渡が完了する前に天災、または売主や買主のいずれの責でもない事由により当物件が損壊したときは、売主は当物件を修復した後、買主に引渡しをするものとする」
つまり、地震や台風などの天災、もしくは隣家の火災の延焼など、売主と買主どちらにも責任がない状態で建物が損壊・破損した場合には、「売主が修理をして買主に引き渡す」という約束になります。
これを、「売買契約における危険負担の特約」といいます。
民法改正で危険負担も改正される
今回の民法改正により、この危険負担の項目にも変更が生じます。主な改正ポイントは以下の2つです。
- 権利移動日の変更
- 契約解除の理由
難しい用語に見えるので、具体的な例を挙げながら解説していきたいと思います。
権利移動日の変更
現行民法では、「売買契約が締結した時点でマンションの権利は買主へ移動した」ことになっていました。
実際に物件の引渡し前であっても、売買契約が締結していれば、そのマンションの権利は買主に移動していることになっていたのです。
ですので、物件の引渡し前に災害や火災で物件が損壊してしまっても、契約は成立しているのだから、買主は売主に対して契約代金を支払う義務が発生していました。
それが改正民法では、「物件の引渡しと同時にマンションの権利が買主に移動する」ことになりました。
つまり物件は引渡してもらえないのに、代金だけ支払うという理不尽な契約ではなくなったということです。
契約解除の理由
改正民法では危険負担について以下のように書かれています。
「債務者の責めに帰すべきことができない事由について、契約解除の申し出ができる」
この「債務者の責に帰すべき事由」というのは、売主や買主など、契約相手に落ち度がなく、責任を追及することができない事案という意味です。
よって、「台風などの災害により、引き渡す予定だったマンションが倒壊してしまった」という場合は、十分この内容に該当する事由となるでしょう。
それでは、少し極端な例ですが、放火による火災はどうでしょうか？
一見すると、これも売主には落ち度がないように思われます。しかし、売主の自宅周辺で放火による不審火が多発していたとしたらどうでしょうか。
売主は、放火に対する何らかの対策を出来たのではないかということで、100％売主に過失はないとは言い切れなくなります。
このような場合、「売主の危機管理が不十分だった」と主張する買主が現れるかもしれません。そしてそれを理由に、損害賠償等の裁判を起こされても不思議ではないように思えます。
上記の例が実際に起こった場合に、法的にどのような結論が出るかはまだわかりませんが、今後はこのようなリスクまで考えながら、売買契約書を作成していくことになります。
改正後は色々なトラブルが発生すると思うので、契約書のチェックは細かく慎重に行いましょう。
まとめ
今回紹介した「瑕疵担保責任」と「危険負担」ですが、どちらも民法改正によって売主側のリスクが大きくなります。
これから中古マンションの売買を考えている人にとって、どちらも見過ごせない項目だと思いますので、納得できるまで仲介業者の営業マンに説明をしてもらいましょう。
自分にとって不利な契約内容になっていないか、契約書の隅までしっかりと確認することが大切です。
もし築古マンションなどを売る場合に、今回解説したリスクが気になるのであれば、個人相手ではなく、専門の買取業者などに売却することをおすすめします。
文中でも解説した通り、業者相手に不動産を売却する場合であれば、瑕疵担保責任（契約不適合責任）などは適用されないからです。
専門業者による買取のメリット・デメリットについては、「マンション買取ならどの業者がおすすめ？」のページで詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
