- 転勤が決まった
- 両親の介護が必要になり実家近くに引っ越す
このようなケースで早急に決断を迫られるのが、現在のマイホームをどうするかという問題です。
期間限定の転勤や、両親の介護がひと段落した時点で戻って来れる確証があるのなら、無理にマイホームを手放す必要もないため、空き家のまま持ち続けたり、賃貸にするという選択肢もあるでしょう。
ただし、引越し先で賃貸を借りるのであれば、「家賃」と「住宅ローン」を同時に支払っていくだけの経済力が必要になります。
また賃貸として貸し出すのであれば、住宅ローンの返済額以上の家賃で貸し出す必要がありますし、自分たちが家に戻るときに入居者が退去してくれるのかという問題も心配です。
このようなことを総合的に考え、早急に売却か維持かの結論を出さなければいけません。
- 【目次】引っ越しや転勤で売却する場合
売却という決断をするのであれば
売却という決断をする場合は、まず「売却までの期間」、「住宅ローン債務」という、2つの問題について考えましょう。
売却の期間をどうするか？
まず最初に決めておくことは「転勤までに売却してしまう」のか、それとも「転勤後でも売却活動を続ける意思があるのか」です。
この2つのどちらを選択するかで、転勤時の売却活動に大きな違いがでます。
転勤までに売却したい
多くの場合、1月終わりから2月初旬に転勤の打診があり、3月末には転勤先に移動するようになるので、一般的には転勤の辞令がでてから、転勤日までは長くても2ヶ月程度です。
この2ヶ月という期間で、「マンション売却査定～内覧～売買契約～引渡し」までを完了するのは、スケジュール的に相当厳しいです。
売り急いでしまうと、無理な値引き交渉にも応じなければならくなくなり、じっくりと売主を選ぶこともできず、後々トラブルになるリスクも高まります。
短い期間でマンション売却を完了する方法として、一番有効な手段は、「業者買取」や「買取保証」を利用することです。
しかし、業者買取でマンションを売却した場合の平均買取相場は、市場価格の6割～7割、良くても8割程度になってしまいます。よって、住宅ローンの残債務を一括返済することも難しくなるケースがあるため、あまりおすすめできません。
買取価格で価格設定をする
そこで管理人がおすすめする売却手法は、一旦買取業者に買取査定をしてもらい、それを踏まえて売出し価格を調整して、仲介での売却をする方法です。
例えば、買取業者が2,350万円、買取保証でも2,500万円という査定だった場合、いったん2,700万～3,000万ほどで通常のマンション売却として売り出します。
そして、売却期日を決めておき、それまでに買い手がみつからなければ業者に買取してもらう、というのがもっとも損をしない売却方法だと思います。
業者による買取や買取保証では、売主の不安のタネでもある「瑕疵担保責任」が免除されるメリットもあるので、たとえ買取となってしまってもメリットがあるということは覚えておきましょう。
瑕疵担保責任とは
通常の不動産売買であれば、目に見えない不具合（瑕疵）に対し、売主は一定期間の保証をする決まりになっています。
雨漏り、シロアリ被害、給排水管の損傷なども瑕疵担保責任に含まれることになり、物件の引渡し後であっても、これらの具合が発見された場合、売主は修復・改善する義務があります。
転勤後も引き続き売却活動を続ける
上記の通り、短い期間での不動産売却というのは、売主が損をしたり、売買トラブルに巻き込まれるリスクが高くなるので、あまりおすすめできません。
管理人個人的な意見では、可能なかぎり、転勤後も売却活動を続ける選択肢をおすすめします。
しかしそうなると、マンションの売買契約時と決済時に最低2回は同席しなければなりませんので、かなり手間が掛かるのも事実です。
あまりに遠方の場合は、弁護士や司法書士に代理契約を依頼することもできます。ただし、高額な料金を請求されるケースもあるので注意してください。
それともう1点、転勤後も引き続き売却活動を続けるのであれば、当然その間は住宅ローンの返済も続きます。
そのため、引越し先の賃貸家賃とマンションの住宅ローンを払うため、生活そのものが苦しくなるケースも考えられます。会社から家賃補助などがあれば良いのですが、賃貸家賃と住宅ローンの2つを支払っても生活が維持できるか、しっかり資金計画を立てておきましょう。
いくら転勤後もマンション売却活動を続けるといっても、売り出してからの期間が6ヶ月を超えるようなら、売却を依頼している不動産業者や、代理を依頼している司法書士の変更も考える必要があると思います。
マンションを売り出してから「6ヶ月以内」というのが、1つの売却期間の目安だと考えておきましょう。
住宅ローンを完済できるかが焦点となる
転勤が決まり売却したいと思っても、買主が見つからないというわけではなく、根本的に売却できないケースもあります。その代表的な例が「住宅ローンの完済」という問題です。
現在も住宅ローン返済中の場合、そのマンションを売却するためには「住宅ローンの完済」という条件をクリアしなければなりません。
住宅ローンの残りが2,800万円の場合、そのマンションが2,800万円以上で売れるのであれば問題ありませんが、もし2,800万円以下でしか売れない場合は、その不足分を現金で補填して完済できなければ、いくら自分名義のマンションだとしても、融資先の金融機関がマンションの売却を認めてくれません。
不足分を補填できるだけの、預貯金がなかったり、一時的に親族などから借り入れることができないのであれば、この時点で業者買取や買取保証という選択肢すら厳しくなります。
「売却」という選択をするのであれば、売主は「売却までの期間」、「住宅ローンが完済できるか」という2つの問題を明確にしておきましょう。
売却せずに維持・賃貸という選択
転勤や介護による引越しの場合、一定期間後にまた戻ってこれる可能性も高いと思います。
その可能性があるのであれば、無理にマンションを売却せず、空き家の状態で維持したり、賃貸として貸し出すという選択肢もあります。
そこでここでは、マンションを売却せず、維持や賃貸として貸し出す際の対策や注意点について、わかりやすく解説していきたます。
空き家の状態で維持管理する場合
家を売却しないで、空き家のまま維持する場合に注意しなければならないのが、新居の家賃と住宅ローンの「二重ローン」のような状態がずっと続くということです。
介護などによる一時的な空き家の場合、実家近くの賃貸アパートやマンションを借りず、実家に同居しながら介護をする方法をとれば、二重ローンにもなりませんし、住んでいたマンションを空き家の状態で維持することもできます。
二ヶ月に一度くらいのペースで空き家になっているマンションを訪れ、定期的な清掃と空気の入れ替えをしていけば、1年や2年くらい空き家のままでも、特に問題ありません。
もし転勤などで定期的な清掃など困難な場合は、ハウスクリーニング業者などに依頼するのもいいでしょう。ただし、何のメンテナンスもせず、ただ単に空き家のままにしておくことはNGです。
建物というのは、人が住んでいないとアッという間に劣化していきます。賃貸アパートなど3ヶ月入居者がいないだけで、劣化現象が現れたりするほどです。わずか1ヶ月誰も住まないだけで、下水や水道管から異臭が発生することもあります。
空き家で維持すると決めたのであれば、維持管理の費用は推しまず、万全の状態をキープできるように配慮しましょう。
賃貸マンションとして維持管理する場合
空き家のままにするのは勿体ないと考え、空き家になっている期間のみ賃貸マンションとして貸し出すという方法もあります。
ですが、そのような方に対して管理人が必ず言っていた3つの注意点があります。ここではその3点について解説していきます。
- 家主業は想像以上に大変
- 戻りたいタイミングで必ず戻れる保証はない
- 維持管理にはお金がかかる
家主業は想像以上に大変
不動産会社で働く営業マンたちの多くは、自分は家主業はしたくないと思っています。理由は簡単です、家主業はすごく大変なのことを良く知っているからです。
1年中ずっと退去の恐怖に怯えておかなければならず、入居者とのトラブルやクレームも頻繁に発生します。
夜中に入居者から電話があり、「水道が止まりません」、「自分の駐車場スペースに知らない車が止まっているので対処してください」ということも日常茶飯事です。
特に分譲マンションを賃貸として貸している家主には、管理会社に依頼せず、自主管理をしているケースが多いので、すべてのクレームやトラブルに対応しなければなりません。
管理会社に管理を依頼しない家主が多い理由は、分譲マンションの場合は管理費が高額だからです。分譲マンションの賃貸となると、通常1家主1部屋なので、アパートやマンション1棟よりも高額な管理費を請求されます。
賃貸アパートの管理費相場は1部屋3,000円程度ですが、分譲マンションの管理費となると、毎月1部屋1万円以上請求されるケースもあるので、その点をよく考えておく必要があります。
戻りたいタイミングで必ず戻れる保証はない
家主と借主の関係性は、借主の立場が圧倒的に強いというのが、日本国の法律です。
極端な例かもしれませんが、家賃を1年や2年ずっと滞納している入居者であっても、その入居者を部屋から退去させるには、相当な期間をかけ裁判をするしか方法がありません。
もし自分たちがそのマンションに戻れることになり、入居者が退去してくれなかった場合、契約期間内であれば、多額の退去費用を払って退去をお願いすることになります。
退去費用はまちまちですが、家賃10万円のマンションであれば最低でも50万、場合によっては100万円以上請求されるケースもあります。
転勤が終わり、戻ってこれる日が平成30年3月31日というように決まっているのであれば、定期借家契約という方法もあります。
ですが、契約更新もできず、退去日が決まっている物件を借りる人は少ないため、家賃を平均相場よりかなり下げなければ、借り主を見つけること自体、難しくなるでしょう。
維持管理にはお金がかかる
毎月の住宅ローン返済と管理会社への管理費、毎年の固定資産税は決まって出ていく出費です。それ以外にも、部屋の設備品が故障すれば、修理費や新品取替え費も掛かります。
さらに近年では、退去後のクロス張替えやハウスクリーニング等の原状回復費を、入居者ではなく家主が負担しなければならなくなっています。
入居者が退去するたびに、原状回復費として10万円～20万円の出費は相当な痛手です。
だからといって入居者から原状回復費を徴収すれば、今度は敷金トラブルとなり裁判など面倒なことにもなりかねません。
さらに、最近は敷金トラブルを専門に扱う司法書士や行政書士が増えており、借主が敷金の全額返還を求めるケースも急増しているので注意しましょう。
まとめ：賃貸と売却を比較して決める
転勤や介護のように、急を要する売却というのは、売るにしても維持するにしても、一筋縄ではいかない問題が山積みです。
特に売却する場合は、売り急いでることを見透かされて買い叩かれたりするケースも多く、業者選びや売却方法など慎重に決めなければなりません。
維持を選択した場合も、管理方法やお金の問題がつきまといます。
賃貸として貸し出す場合、売却するのと比較して費用効果がどれくらい違ってくるのかも気になるところでしょう。
そんなときは、マンションを売却した場合と、賃貸にした場合の試算が簡単にできる「マンション.navi」や「東急住宅リース」のシュミレーションサイトを利用してみることをおすすめします。
マンション.naviは複数の不動産会社が登録している一括査定サイトで、東急住宅リースは大手の不動産会社になります。
マンション.naviは全国対応で地方に強く、大手の東急住宅リースは都市部に強いという特徴があります。
東急住宅リースは営業所のない地域でも対応してくれる場合があるので、損しないためには両方のシュミレーションサイトを使って比較してみることおすすめします。
ちなみに、実際のシュミレーションイメージは、以下のようになります。
こちらは「マンション.navi」の画像ですが、マンション名を入力するだけで、おおよその売却相場価格と、賃貸で貸した場合の想定賃料が表示されます。
赤丸で囲んでいる部分は、賃貸に出した場合の想定利回りの数値です。
通常の賃貸アパートやマンションでは、利回り8.0％以上なければ採算が合わないと言われているので、この結果からは、売却や買取の方が適しているということがわかります。
賃貸か売却かは持ち主の意向もあるので、どちらの選択が間違いとは言えませんが、色々と調べることで方向性が明確になる場合もあります。
売るか貸すか迷っている方は、この記事に書いてあることを参考にして、損がない最適な選択をしましょう。
