マンション売却では、不動産流通機構が運営している「REINS」(レインズ)という情報交換システムが大きく関係してきます。
理由は、売却物件の情報をレインズに掲載することで、幅広く買主を見つけることができるからです。
レインズへの物件の登録は媒介契約の種類によって業者に義務付けられていますが、中には登録したくないと考える不動産業者もいます。このような業者は売主にとって不利益なことを考えているので注意してください。
レインズはマンション売却に大きく関わってきます。ポイントをしっかり理解して売却活動を進めていきましょう。
- 【目次】「レインズ」の役割とよくある疑問
レインズとは？
レインズとは、不動産流通機構という機関が運営している、不動産情報交換のためのシステムです。
Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の頭文字をとって「REINS」(レインズ)といいます。
レインズに会員登録をしている不動産業者はこのシステムを利用して、幅広い物件情報を即座に検索できるようになっています。
この情報網を活用して、全国の不動産業者同士が物件情報のやりとりしています。
業者にとって便利なレインズ
ネットワークが普及していなかった頃、業者が買主の希望する不動産を探す方法としては、知り合いの業者同士で情報共有するなど時間も労力もかかる方法を行っていました。
そのような問題を解説するために、ネットワークで不動産業者同士をつなぐレインズが登場しました。
幅広い情報を素早く検索することができ、かつ適正な条件で取引が成立することを目的に、多くの不動産業者がシステムを導入するようになりました。
不動産を売りたい人が業者に売却依頼すると、業者はレインズに物件情報を登録します。別の不動産業者で購入希望者が現れると、レインズを通じて紹介してくれます。
このように、不動産業者同士の情報交換が、レインズを通してリアルタイムに行われており、日本全国で購入希望者や売却物件を見ることができます。
全国にあるレインズ
レインズは、国土交通省から認可を受けており、日本全国を4分割して各営業拠点があります。
- 東日本(東日本レインズ)
- 中部(中部レインズ)
- 近畿(近畿レインズ)
- 西日本(西日本レインズ)
日本全国の不動産業者と物件情報を共有しているため、豊富な物件情報の中から売主・買主の希望にそった物件を素早く検索することができます。
レインズに情報を載せたくない業者もいる
不動産流通機構に会員登録している業者が、売主と専任媒介や専属専任媒介契約を結ぶと、専任媒介では7日以内に、専属専任媒介では5日以内にレインズに登録する義務が発生します。
（※媒介契約については、こちらの「【事例で解説】専任媒介と一般媒介どちらが良いか？」を参考にしてください）
しかし業者の中には、レインズに情報を載せたいくないと考える悪質な業者もいます。
理由は、売主と買主の両方から仲介手数料を得ようとする「両手仲介（囲い込み）」を狙っているためです。
不動産の売買では、売主と買主の両方がそれぞれ仲介してくれた不動産会社に対して、仲介手数料を支払う決まりになっています。
売主から依頼を受けた不動産業者は、売主側の仲介手数料は確定してるので、自力で買主を見つけることができれば、売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことができ、一度の契約で2倍稼ぐことができるのです。
しかし、レインズに物件情報を載せると、自社で買主を見つけるより先に、他の業者によって購入希望者が見つかってしまう可能性が高まります。
すると、仲介手数料収入が減ってしまうので、レインズに掲載する前になるべく自分たちで買主を見つけようとします。
では、レインズに掲載する前に買主を見つけたい業者は、どのような手口を使うのでしょうか？
答えは、売り出し価格を相場より安く設定することで早く買い手を見つけようとします。本来高く売れるはずだったマンションを両手仲介を狙う業者が、わざと安く販売するので結果的に売主は損します。
このようにレインズは両手仲介とも関係しているため、しっかりと理解しておく必要があります。
レインズに関する疑問
ここでは、レインズに関するよくある疑問を分かりやすく解説しています。
レインズに登録しないという不動産業者は怪しい？
先ほども触れましたが、レインズに登録しない会社は怪しいです。
実際にあった話で、不動産会社に「売却は急いでいない」と伝えたところ、「では、専任媒介契約で2ヶ月程レインズに登録しない方が高く売れますよ」と提案された人がいます。
これは明らに囲い込みを狙った行為です。
恐らく2ヶ月以内に自社内で買い手を見つけ売買を成立させ、売主と買主の両方の仲介手数料を得ようとしています。
一般媒介契約ならレインズへの登録は任意なので問題ありませんが、専任媒介や専属専任媒介では先ほど解説したとおり登録義務があり違反行為です。ただし違反しても厳しい罰則がないのが現状です。
このため、悪い営業マンに当たってしまうとおかしな提案をされることがあります。
もし提案された時は、早急に別の不動産会社に変更することをおすすめします。どうしても今の業者にお願いしたいのであれば、すぐにレインズに登録してもらうようお願いしてください。
変更するしないに関わらず、これから解説する閲覧方法でレインズの登録を確認しておけば間違いないでしょう。
個人で情報閲覧できるのか？
レインズを利用できるのは指定の不動産流通機構に会員登録をしている不動産業者のみに限られます。そのため、不動産の売買を希望する一般の人は利用することができません。
しかし、2016年（平成28年）1月から売主限定で、レインズに掲載されている（自身の売却物件だけ）登録状況をチェックできるようになりました。
次の項目では売主向けのレインズの確認方法をみていきましょう。
物件が掲載されているか確認する方法は？
不動産業者が物件をレインズに登録すると、物件の登録証明書をダウンロードすることができるようになります。また、宅建業法では売主に「登録証明書」を必ず渡すことが決まっています。
業者に不動産の売却依頼をしている人は登録証明書の開示を求めて、きちんとレインズに登録されているか確認することをおすすめします。
繰り返しになりますが、専任媒介契約であれば、媒介契約を結んでから7日以内、専属専任媒介契約であれば5日以内に不動産会社はレインズに登録する義務があります。
この日数が経過した際に、レインズの登録証明書の開示を求めるのが一番ベストです。売買が成約した場合も、成約価格を掲載することが義務付けられているので、成約後にもう一度確認しておくと間違いないでしょう。
また、レインズには細かな登録用のフォーマットがありますが、その一つに物件の販売用図面を登録する項目があります。この販売用図面の登録は任意なのですが、登録をしておいた方が物件情報がわかりやすく、売れやすくなります。
不動産業者はこの販売用図面をしっかり作りこんでいます。レインズにどのような販売用図面を掲載しているか、売買契約を結んでいる不動産業者に見せてもらうとよいでしょう。
レインズ閲覧においての注意点まとめ
売主がレインズの情報を閲覧する際の注意点は以下のとおりです。
- 専任媒介と専属専任媒介のみ閲覧できる
- 自身の売却した物件しか閲覧できない
- 販売用図面を登録する場合は業者にお願いする
- 2016年（平成28年）1月以降に売却登録した物件しか閲覧できない
- 23時から7時はレインズのシステムが休止する
売主がレインズを閲覧する方法
レインズの不動産検索画面を開いたら、以下の手順で自身の物件情報を確認してみてください。
- 不動産会社から「登録証明書」を受け取る。
- レインズのホームページにアクセスする。
- 画面左の「売却依頼主向け」からログインする。
- 「登録証明書」に記載してある、確認用ID・パスワードを入力する。
- 売却依頼物件の情報を閲覧する
まとめ
レインズについて解説してきましたが、なぜマンション売却に大きく関わるか理解できたでしょうか。
ポイントとなるのが両手仲介との関係です。
両手仲介を狙う悪徳業者がレインズ掲載前に売主を見つけようと、不当にマンションを安く販売しようとするため、結果的に業者が得をして売主が損します。
このような悪徳業者に騙されないために、しっかりと売却価格の相場を理解しておきましょう。そうすることで、安く売却されるのを防ぐことができるでしょう。
もしどうしても両手仲介の不安があるという人は、「SRE不動産（旧ソニー不動産）」に相談してみましょう。
SRE不動産は対象地域が大都市部のみというデメリットがあるものの、両手仲介はしないと会社として取り決めており、必ず片手仲介で売却してくれるので安心して利用できます。
そもそも海外では両手仲介は禁止されており、SRE不動産のようなサービスが主流なので、今後日本でも増えて来てくれることを期待したいところです。
