抵当権抹消手続きの費用、必要書類、自分で行う方法

更新日：2021年08月02日

戸建て住宅やマンションなど、住宅ローンを利用して購入した不動産には、必ず「抵当権」という文字が登記簿に記入されています。

この抵当権という文字が登記簿に記載されている限り、事実上その不動産を自由に売買したりすることができません。

一定の条件を満たせば、この抵当権という文言を登記簿から削除することができるのですが、通常は司法書士に依頼して削除の手続きをしてもらいます。ですが実は思っているよりも簡単に抵当権の抹消手続きは自分ですることができます。

そこで今回は抵当権の抹消について解説していきたいと思います。

抵当権とは

まずは抵当権の意味から理解しておきましょう。抵当権というのは、住宅ローンを借りたりしたとき、金融機関が土地や建物を担保にしているという意味です。

この抵当権というのを申請しておくことで、住宅ローンを貸した銀行などは、返済が滞ったりしたときに土地や建物を差し押さえして売却することが許されています。つまり銀行がいざという時のためにつけている保険だと思ってください。

そのため抵当権がついたままの状態では、誰もその不動産を買おうとは思いません。不動産を売却するためには、この抵当権を登記簿から抹消してもらわなければならないのですが、それを「抵当権抹消手続き」と言います。

本来は契約書だけでも抵当権の効力は有効なのですが、それだと登記簿に記載されることはありません。登記簿に記載されてなければ、次にその不動産を買う人が抵当権がついていることをわからずに買ってしまう恐れがあるからです。

そのため銀行などは必ず法務局で「抵当権設定登記」をするようにしています。

抵当権抹消が必要なケース

抵当権抹消登記が必要になるケースですが、基本的に「住宅ローンの支払いが終わったとき」と、「名義人が亡くなったとき」、「不動産を売却するとき」の3つだと思ってもらえれば大丈夫です。

それぞれのケースについて解説します。

住宅ローンの支払いが終わったとき

一番多いのがこの「住宅ローンの支払いが終わったとき」です。先に説明したように、抵当権というのは住宅ローンを払えなくなったときの保険として、銀行などが設定している契約のことですから、住宅ローンを完済してしまえば抵当権をつけておく必要はなくなります。

ただし住宅ローンを完済したからといって、必ずしも抵当権をすぐに抹消しなければならない訳ではありません。ずっと抵当権をつけたままにしていても問題ないので、売却するときに抹消すればよいかと気楽に考えている人も少なくありません。

たしかにそれでも大丈夫なのですが、あまりおすすめはしません。名義人が抵当権を抹消する前に亡くなってしまうことも考えられるからです。

もちろん相続人が引き継いで抵当権抹消の手続きをすることもできますが、準備する書類が増えたり面倒だからです。

名義人が亡くなったとき

続いては名義人が亡くなったケースについて解説します。実は管理人は、数年前にこのこのパターンで抵当権抹消の手続きをした経験源があります。

住宅ローンを使って不動産を購入する際は、ほとんどの人が「団体信用保険（団信）」に加入しているはずです。この場合、住宅ローンの契約者が死亡すると、保険金で住宅ローンの残債がすべて精算されることになります。

よって、状況としては前述の「住宅ローンの支払いが終わったとき」と同じ流れになります。

不動産を売却するとき

相続した不動産などに多いのですが、「いざ売却しようと思ったら抵当権がついたままになっていた」」ということがあります。

すでに住宅ローンの支払いが終わっていたとしても、抵当権がついた状態で売却することはできませんので、このケースでも抵当権を抹消が必要になります。

抵当権抹消手続きの費用

冒頭でもいいましたが、抵当権抹消手続きは、一般的には司法書士に依頼して行うケースが多いです。ここでは司法書士に依頼した場合と、自分で抹消手続きをしたときの費用について解説します。

司法書士に依頼した場合の費用

これは司法書士によってまちまちなので一概には言えないのですが、一般的な相場でいうと10,000円～30,000円くらいです。印鑑証明などの最低限の書類さえ用意すれば、あとの手続きは全部司法書士がやってくれるので便利です。

また銀行によっては、相談すれば提携している司法書士を紹介してくれることもありますので、司法書士に知り合いがいない場合は、住宅ローンを借りていた銀行に相談してみてください。

自分で抹消手続きした場合の費用

法務局には相談窓口があるので、「抵当権の抹消手続きをしたいので、やり方を教えてください」と言えば、専門の職員さんが丁寧にやり方を教えてくれます。

この場合の費用ですが、基本的に必要なのは1件あたり1,000円の登録免許税だけですんでしまいます。

例えば土地と建物それぞれに抵当権が設定されているのであれば、土地＋建物なので、2件分で2,000円の登録免許税が必要になるということです。

ケースによっては土地が何筆にも分かれていることがあるのですが、20件を超えると一律20,000円の登録免許税で済むようになっています。

抵当権を抹消するのに必要な書類

抵当権抹消の手続きに必要となる書類を以下に書き出しておきます。

• 抵当権抹消申請書
• 登記事項証明書
• 登記原因証明情報
• 抵当権設定時の登記済証
• 抵当権者の委任状、代表者事項証明書

名称が難しいので面倒くさそうに感じますが、基本的には申請書と、銀行から返還される書類である程度揃ってしまうので、あまり難しく考える必要はありません。

抵当権抹消申請書

抵当権抹消手続きを申請するための書類ですが、驚くことにこの書類は法務局に置いてあるわけでなく、自分で作る必要があります。といっても心配いりません。「抵当権抹消　ひな形」などとネットで検索すれば、無償で配布してくれるサイトがあります。

法務局のHPからも、ひな形がダウンロードできるようになっていますので、以下のページからも入手できます。

登記事項証明書

登記簿謄本のことです。法務局で取得することができます。

登記原因証明情報

金融機関によって名称が違いますが、一般的には「完済証明」「弁済証明」「解除証書」という書類名になっているかと思います。

この証明書には一部自分が記入しなければならないタイプのあり、そこには「抵当権を解除」「弁済により消滅」「抵当権を放棄」などの言葉を入れるだけなのですが、よくわからないのであれば金融機関か法務局に尋ねればすぐわかります。

抵当権設定時の登記済証

金融機関からもうら書類です。

抵当権者の委任状

これは金融機関から抵当権抹消手続きを代理人に委任します、という証明書なので、金融機関から発行してもらってください。

色々ありますが、とりあえず抵当権抹消申請書だけ記入して、あとは残りの書類をもって法務局に行けば大丈夫です。不動産のことを知らない人でも必要な書類さえ揃っていれば、職員が丁寧に教えながら手続きをしてくれるからです。

抵当権抹消を自分で行うには？

抵当権抹消の手続きを自分で行う場合は、法務局の窓口に必要な書類を提出するか、郵送で送付することもできます。インターネットでも申請できるのですが、少し複雑に作られているため、知識がないと難しいかもしれません。。

自信がない人は、面倒ですが必要書類を持って相談窓口に行く方が確実です。ただし相談窓口は予約優先となっていることが多いので、事前予約をしておくことをおすすめします。

なお、書類を提出したときに「補正日」を確認しておきましょう。補正日とは登記が書き換えられる日の目安です。補正日を過ぎてから法務局に電話をすれば、抵当権が抹消されたか尋ねることができます。

抵当権抹消のための決まった書類がないので、少し難しそうに感じるかもしれませんが、窓口で教えてもらいながらやればすぐ終わります。

司法書士に依頼してもそこまで高い金額ではありませんが、時間に余裕がある人は、自分でやってみるのも勉強になってよいと思います。