※この記事ではマンションを例に解説していますが、戸建ての場合でも同様です。
マンションを売却する時に気になるのが、「手数料や諸費用、税金がいくらかかるか？」という点ですよね。かなり大きなお金が動くので、心配になる人も多いと思います。
実は税金に関しては、かからないケースの方が圧倒的に多いので、あまり心配する必要はありません。
一番高額になるのは不動産業者に支払う「仲介手数料」で、それ以外は数千円から数万円程度の費用となります。
このページでは、マンション売却にあたって必要な費用・手数料などをすべてまとめているので、ぜひ参考にしてください。
※「マンションを高く売るコツ」をお探しの方は、こちらのページで解説しているのでぜひ参考にしてください。
例）3,000万円でマンションを売却した場合
では、わかりやすく3,000万円でマンションを売却した場合を例にもとに、かかる費用などを解説していきます。
費用は大きく「税金」、「手数料」、「ローン返済」の3つに分けられ、それらを支払った残りが手元に残るお金となります。
ざっくり分けると上の図のようになりますが、実際には細かい項目に分かれます。今回は「3,980万円で購入したマンションを、3,000万円で売却した」という想定で費用を解説します。
【物件の売買価格】
- 購入価格：3,980万円（平成17年3月購入）
- 売却価格：3,000万円（平成29年8月売却）
| 仲介手数料 | 1,036,800円 |
|---|---|
| ※3,000万円×3％＋6万円×消費税（概算） | |
| 売買契約書に貼付する印紙代 | 10,000円 |
| ※5,000万円以下の売買時の印紙代 | |
| 住宅ローン残債務 | 2,400万円 |
| ※3500万借入れ35年固定金利1.20％で試算 | |
| 住宅ローン繰上一括返済手数料 | 5,400円 |
| ※金融機関や返済方法によって異なる | |
| 抵当権抹消費用 | 15,000円 |
| ※住宅ローン返済中であれば、抵当権の抹消が必要 | |
| 譲渡税（所得税） | 0円 |
| ※買値より売値が低いため譲渡税は発生しない | |
| 手元に残るお金 | 4,932,800円 |
| ※住宅ローンの返済がなければ28,938,200円 |
住宅ローンの返済が終わっているかいないかで、手元に残るお金が大きく変わりますが、おおよそこのようなイメージになります。
なお、戸建ての売却では、以下の費用も場合によってかかります。
- 境界確定費用
- 解体費用
境界確定費用は隣地の境が確定していない場合にかかってきます。
費用は隣接している土地の名義人との負担割合などによって決まりますが、隣接している土地が多ければ、それだけ費用も高額になります。
また、更地を条件に売却する場合は、建物の解体工事の費用も追加で必要です。こちらの費用も基本的には、売主と買主で話し合い負担を決めることになります。
では、ここからは売却金額から差し引かれる項目について詳しく解説していきます。
マンション売却時にかかる税金
マンションを売却したとき、一番怖いなと感じるのが、「どれくらい税金を払うことになるのか」ということですよね。これは多くの人が感じる不安ですが、実は税金はほんとんどかからないケースの方が多いです。
その理由について詳しく解説します。
譲渡税（所得税）
マンションが3,000万円で売れたら、200万円とか500万円という多額の税金を納めなければならない、と考えている人も多いと思います。
たしかに、最大で40％近い税金を払うことになるケースもあるので、3,000万円だと1,200万円近く税金で取られてしまう可能性があります。
しかし、それはマンションを売却して3,000万円の「利益が出た場合の話」です。
極端な例を出すと、無料でもらったマンションを3,000万円で売却したとします。そうなると、単純に3,000万円の利益が出てることになるので、最大で40％近い税金を納める可能性があります。
ですが、ほとんどの人は住宅ローンを組んでマンションを購入しているはずです。3,000万円で売れても、買ったときの価格が3,980万円だとしたら、これは3,000万円の利益が出ているとは言いません。
3,980万円で購入したマンションを3,000万円で売ったのですから、980万円損をしていることになります。
このように、購入した代金よりも安い金額で売却した場合、利益は発生していませんので、税金を納める必要はありません。
仮に売却することで利益が出たとしても、居住用として使っていたマンションであれば、「居住用住宅の特別控除」という制度があります。
この制度を利用すれば、3,000万円の特別控除を受けることができますので、よほどの利益が出なければ税金を支払う必要はないでしょう。
住民税
住民税（地方税）も、所得税（国税）と同じように、よほど利益がでなければ課税されることはありません。
ですが、せっかくですので、所得税と住民税が発生するケースを解説しておきます。
6年前に6,000万円で買ったマンションが1億円で売れたとします。このときの譲渡利益は4,000万円です。
しかし、居住用として6年実際に住んでいたので、3,000万円の特別控除が適用されます。つまり、4,000万円の譲渡益に対して3,000万円を差し引いた1,000万円が課税対象となるわけです。
この場合、課税される額は所得税が約15％、住民税が約5％となりますので、収める税額は約20％の200万円ほど、という計算になります。
印紙税
印紙税と呼ばれているものは、売買契約書に貼付する印紙代金のことです。
印紙代は、売却価格によって貼付する金額が異なるのですが、5,000万円以下で売却する場合は10,000円前後でみておけば十分です。
不動産売買における印紙代は以下の通りです。
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
|---|---|
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
ちなみに裏ワザ（？）というわけではありませんが、売主は必ずしも売買契約書の原本を持つ必要はありませんので、コピーで対応してもらえば印紙代をうかせることもできます。
以上がマンション売却時にかかる主な税金です。
冒頭でも説明したとおり、ほとんどのケースでは税金はかからないと思うので、過度に心配をする必要はありません。
それよりも、少しでも高くマンションが売却できるように、しっかりと対策を練る方に時間をかけましょう。
マンション売却時にかかる手数料
続いてはマンション売却時にかかる手数料について解説します。
不動産業者に売買の仲介をお願いして契約が成立すると、仲介手数料が発生します。この仲介手数料は数百万円単位になることもあり、大きな金額が動きますのでしっかり把握しておきましょう。
不動産業者に支払う手数料
不動産業者の収入源のほとんどが、この仲介手数料になります。
仲介手数料の金額は売却価格によって異なり、200万以下の売買では「売却価格の5％＋消費税」、400万円を超える売買では「売却価格の3％＋6万円＋消費税」です。
先程の例でいうと、3,000万円で売却したときに支払う仲介手数料の額は1,036,800円となります。
しかし、これはあくまでも宅建業法という法律で決められている仲介手数料の上限率であるため、これよりも安価な手数料で仲介してくれる不動産業者もあります。
不動産業者が仲介時に受け取ることができる手数料の上限は法律で決められているので、それを超える費用を請求された場合は注意が必要です。
不動産業者に支払う追加の広告費
不動産業者に払う費用は原則仲介手数料のみですが、たまに「宣伝広告費」などの名目でお金を請求してくる業者がいます。
この宣伝広告費というのはなかなか厄介で、必ずしも違法だとはいえません。
例えば、売主が早期売却を希望したため、特別にオープンハウスを開催してもらったり、新聞の折込みチラシをお願いした場合などは、追加で宣伝広告費を請求されるケースがあります。
上記の例では、売主側の希望で特別な販促活動を行っているため、追加の費用が発生しても仕方がないと言えます。
原則としては、追加の広告費負担が必要になるのは、「売主からの特別な依頼にがあった場合のみ」となっているので、売主から不動産業者に特別な依頼をしない限り、追加費用を支払う必要はありません。
ちょっと難しいのが、「チラシなどを作りましょうか？」と軽い口調で尋ねられたときです。これを特別な依頼と捉えることもできてしまうので、もしこのような質問を受けた場合は、どちらが費用を負担するのかしっかり確認しましょう。
住宅ローン一括返済時の諸費用
住宅ローンの残債が残っている段階でマンションを売却する場合、何よりも優先して支払うことになるのが残りの住宅ローンです。
ここでは住宅ローンに関係する出費について解説していきます。
住宅ローン残債務の返済について
住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、抵当権を付けることになります。この抵当権を解除する方法は、借りたお金をすべて返すことです。
売却時に住宅ローンの残債があるというケースが一般的ですが、売却したお金で残りの住宅ローンを一括返済することで、金融機関の抵当権も解除されることになります。
万が一、住宅ローンの残債に対して売却価格が届かなければ、金融機関が売却することを認めてくれないケースもあります。
住宅ローンの債務以下でしか売れない場合は、残りの債務分は現金を持ち出して精算することになります。その現金が用意できないようであれば、抵当権を外すことができないので、マンションの売却は難しくなります。
住宅ローン返済時に掛かる手数料
ほとんどの金融機関では、住宅ローンを一括返済するときに手数料が発生するようになっています。
手数料の金額は、各金融機関や返済する金額によって異なるので、事前に利用中の金融機関に聞くか、ホームページ等で確認しておきましょう。
参考までに、三井住友銀行の住宅ローン一括返済手数料を掲載しておきます。
| 手続方法 | 全額繰上返済 | 一部繰上返済 |
|---|---|---|
| インターネットバンキング | 5,400円 | 無料 |
| 専用パソコン（窓口） | 10,800円 | 5,400円 |
| 書面（窓口） | 21,600円 | 16,200円 |
※詳しくは三井住友銀行のHPをご確認ください。
抵当権抹消時に掛かる手数料
住宅ローンが残っている段階でマンションを売却する場合、金融機関の抵当権がついたままになっているので、これを抹消しなければなりません。
抵当権の抹消は、司法書士などに依頼することになるのですが、司法書士への報酬込みで15,000円～30,000円程度で抵当権を抹消できます。
また所有権の移転登記も必要なのですが、これらの費用は基本的に買主側が負担するので考える必要はないでしょう。
その他にかかる諸経費
ここまでで主な費用は説明済みですが、その他に新居へ移る際の引っ越し費用など、細々したものもあります。
すべてまとめると数十万円程度かかることもあるので、念のためチェックしておきましょう。
引越し費用
今住んでいるマンションを売るわけですから、当然引越しをしなければなりません。
引っ越し料金の相場はシーズンによってもかなり変わりますが、単身での引っ越しなら3～5万円程度、家族4人で引越しをしようと思えば10万円程度の費用がかかります。
また、もしピアノやベッドなどの大型家具がある場合は、クレーンを利用しないといけないので、さらに割高になる可能性もあります。
引っ越し先が賃貸物件だった場合、最初に敷金や礼金などの出費が重なるため、予想外の重たい負担になってしまうこともあります。
マンション売却のことで頭がいっぱいでつい忘れがちなので、しっかり覚えておきましょう。
家具、家電などの新調費用
引越しにあたって、家具や家電なども新しくする必要が出てきます。もちろんすべてを新調する必要はありませんが、ある程度の費用はかかると思うので、事前に予定に入れておきましょう。
特に今の部屋と引っ越し先の部屋の大きさが違う場合、大幅に家具類を見直す必要がでてくるかもしれないので、場合のよっては10万円単位で費用がかかることもあります。
この辺は個人個人でかかる金額が大きく違うので、あまりかからない人もいると思いますが、余裕があるなら事前に考えておくといいと思います。
マンション売却時に戻ってくるお金
最後に、マンションを売却した際に戻ってくるお金についても解説しておきます。マンションを所有している間は色々な維持費がかかっていますが、それらの一部は売却時に返還されます。
主な項目としては、
- 火災保険料
- 住宅ローンの保証金
- 固定資産税
- マンションの管理費や修繕積立金
などがありますので、これらについて解説します。
火災保険料
住宅ローンを組むときに、マンションの火災保険に加入しているはずです。ローン期間分の火災保険料を一括支払いしていると思いますので、マンションを売却すると火災保険も不要となり、残っている期間分の保険料が返金されます。
ただし、火災保険は契約者から連絡しなければ解約されることはありませんので、忘れずに解約の手続きをしましょう。
住宅ローンの保証金
こちらも火災保険と同じように、住宅ローンを組むときに保証会社に支払っていると思います。売却時に住宅ローンを一括返済することで、保証をしてもらう必要がなくなるので、残りの期間分の保証料が返金されます。
戻ってくる保証料の金額ですが、単純に支払った額を借入れ期間で割り、残りの金額が返金されるわけではありません。
例えば35年ローンで組んでいた住宅ローンを、10年目に一括返済したとして、おおよそ戻ってくる保証料の額は支払った金額の3分の1程度だと思ってください。
詳しい金額については契約している保証会社に問い合わせてみましょう。
固定資産税
固定資産税は毎年1月1日時点のマンション所有者に請求されます。すでに支払い済みの固定資産税がある場合は、日割り計算で買主に請求することができるので、決済時に合わせて日割り分を支払ってもらうようにしましょう。
通常5月末頃に納付書が送られてきますが、例えば5月末の時点で固定資産税15万円を一括納付済みだとして、その後8月31日に売却したのであれば、9月1日～12月31日までの分を日割り計算して、買主に請求することができます。
一般的には仲介する不動産業者が日割り計算をして、買主側に請求してくれますので、自分から買主に請求する必要はありません。
マンションの管理費や修繕積立金
こちらは基本的に月払いのはずなので、支払った月分の日割り計算をして買主に請求することになります。
例えば毎月15日に管理費と修繕積立金を支払っているとします。8月10日に引渡しが完了した場合は、8月11日～8月31日までの分を日割り計算で請求することになります。
まとめ
このようにマンションを売却する際には、色々な税金や手数料などがかかります。あとで計算違いがあったと慌てないように、事前によく確認しておきましょう。
また、今回は単純にマンションを売却する事だけを想定して解説しましたが、住み替えや買い替えで、別のマンションを同時に購入するケースも多いです。
このような場合はさらに注意点が増えるので気をつけましょう。（住み替え時の注意点は別の記事で詳しく解説しています）
いずれにせよ、マンションはできるだけ高く売った方がお得なので、これから売却活動に入るという人は、こちらの「マンションを高く売るコツまとめ」の記事もあわせてご覧ください。
マンションを高く売るために最も重要な、「仲介業者（不動産業者）」の選び方について、詳しく解説しています。
