家やマンションを売却する際の告知義務について解説します。
告知義務は、売主が知っている欠陥などの情報を買主や仲介業者に伝えなければいけませんが、騒音トラブルも告知義務の入るのでしょうか？
自分がうるさいと感じている程度なら告知は不要ですが、口論やトラブルまで発展している場合は、告知する必要があります。
この記事では、まず不動産を売却する際の告知義務についてまとめ、騒音トラブルを抱えた人が家やマンションを売却する際のポイントを分かりやすく解説します。
告知義務とは
不動産の売買で耳にする言葉に「瑕疵担保責任」があります。告知義務も瑕疵担保責任と同じだと思っている人がいますが、内容が異なりますので注意してください。
告知義務は、売主が知っている情報（欠陥など）を買主や仲介業者に伝えなければならないというものです。例えば一軒家を売却する際にシロアリの被害を知りながら、事実を買主や仲介業者に隠したまま売却すると、告知義務違反となります。
このように買主にとって不利益になる情報は、売主はすべて開示しなければなりません。そしてこれは建物や土地に関することだけでなく、近隣トラブルなどもその対象となるケースがあるので注意しておきましょう。
告知しないとどうなるのか？
もし買主の不利益になるような情報を知っているにも限らず、買主や仲介業者に告知しないまま、黙って売却したらどうなるのでしょうか？
結果として告知義務違反となり、契約の取り消しが認められ、当然売却代金の全額返還となる可能性が高いです。売却代金の全額返還だけでなく、莫大な損害賠償も請求されてしまう可能性があります。
売主が告知義務を怠る理由の多くが、少しでも自分の物件を高く売りたいという心理が働くからです。売却にあたり不利益なことがあれば不動産の価値は下がり、結果として値下げや値引き交渉の材料にされてしまいます。
ですので、それらの情報を隠したまま売却しようと考える人が後を絶ちませんが、契約違反になりますので注意してください。
告知の方法とタイミング
法律的には、売買契約時の重要事項説明書と契約書にて、欠陥や問題点の内容が記載されていれば、買主はそれを理解した上で契約書にサインしたことになり問題はありません。
しかし、契約日当日になってその事実を知らされた買主はどう感じるでしょう。きっと売主に不信感を抱くことは間違いないと思います。契約日当日でも問題はありませんが、心情的にはもっと早い段階で告知しておくようにしてください。
筆者が思うベストのタイミングは、内覧が終わり、見学者が購入の意思を持っていると分かった時点です。理想は買付証明書を見学者側が不動産業者に提出する際に、営業担当者から伝えてもらうようにするのがおすすめです。
もちろんもっと早い段階で伝えてもらっても構いません。例えば内覧の希望が入った時点で、営業担当者から伝えてもらうようにすれば、購入を見送る人がいるかもしれません。
そうなれば、内覧の準備（清掃など）に時間をかける必要がなくなるので、効率よく売却活動が進めることができます。
告知しなければならない範囲について
売主は欠陥などの問題を告知しなければならないことは理解頂けたと思いますが、
いったいどこまで告知する義務があるのか？
と疑問に感じるのではないでしょうか。ここでは売主側の告知義務の範囲について説明します。
その前に1つ覚えておいて欲しいことがあります。告知義務には「物理的な問題」と「心理的な問題」の2つが存在していることです。
物理的な問題というのは、シロアリ被害がある、雨漏りをしている、地盤沈下により建物が傾いているなどが該当します。一方の心理的な問題というのは、建物内で殺人や自殺があった、火災が起こったなどが該当します。
この「物理的」「心理的」のどちらにも、告知義務があることを覚えておいてください。
明確な告知義務の範囲は決まっていない
売主の告知義務に関して、どの程度の問題まで告知するのかという範囲は決まっていないというのが答えです。
つまり売主の判断に委ねられている訳です。結果、告知を受けていた受けていなかったというトラブルが絶えず、裁判沙汰にまで発展する事例もあります。
例えば売却の1ヶ月前にお風呂の給湯器の調子が悪く、お風呂の追い焚きができなかったことがあったと仮定します。しかし調子が悪かったのはその一度きりで、その後は問題なく使用できました。
しかし売却後、3日もしないうちに給湯器が壊れてしまいました。
買主側からしたら、何ですぐに壊れるんだ！と怒る人もいるでしょうが、売主の立場になれば、売却時は問題なく使用できていたのだから告知する必要はない！と判断したのも納得がいきます。
さてこの場合、売主は1ヶ月前に給湯器が故障したことを売主に伝えるべきだったのでしょうか？
この場合、当事者同士の話し合いで解決できなければ、判断を裁判所に委ねるしかありません。
ですので、このようなトラブルを避けたいのであれば、売主は細かなことまで情報開示しておくのが理想だと言えます。売却活動に支障がでる可能性は否定できませんが、売却後トラブルになることを考えれば、些細なことも伝えておくとよいでしょう。
必ず告知しておくべき欠陥や問題点
ここからは、告知しておくべき内容と告知しなくてもよい内容を具体例をあげて解説するので、チェックしておきましょう。
告知しておくべき内容
- 建物：損傷や劣化、シロアリ被害、雨漏り、欠陥住宅など。
- 敷地：地盤沈下、洪水、境界トラブルなど。
- 事件：殺人や強盗、誘拐、盗聴など。とくに殺人などは自部屋だけでなく建物全体が該当
- 自殺：自殺や孤独死など。自部屋はもちろん隣の部屋も該当。
- 火災：例えボヤ程度の火災であっても伝えておくようにする。
- 近隣：不仲、騒音、異臭など
- 環境：暴力団事務所、風俗関係、墓地、火葬場など
告知しなくてもよい内容
- 建具＝ドアや障子の開閉がしづらい
- 動線＝動線が悪く、間取りの使い勝手が悪い
- 日照＝日あたりが悪い
- 環境＝近くに学校や公園があり、日中は声がうるさい
- 瑕疵＝シロアリ被害や雨漏りがあっても、あなたがそれを認知してない
両者を見比べても騒音問題が入っていません。理由は騒音の判断が難しいからです。判断が難しい騒音問題（トラブル）について解説していきたいと思います。
騒音トラブルは告知義務なのか？
そもそも騒音問題は告知義務の範囲なのか？と思う方もいると思いますが、これは程度によっては、告知しておくべき義務の対象だと言えます。
騒音にも色々な種類があります。車やトラックが走る音、近くでビルの建設があっており工事の音、隣地に公園や保育園がある場合なども該当します。近所で飼っている犬が吠えるのも騒音と感じる人もいるので注意が必要です。
中でも多いのがマンションによる両隣、上下階からの騒音トラブルです。
心理的瑕疵に該当する可能性がある
まずトラブルが多いマンションの騒音問題を取り上げてみたいと思います。やはり一番多いのが上階からの騒音（足音）や隣部屋からの騒音（電話、赤ちゃんの泣き声）などが考えられます。
上階からの足音を例に考えてみましょう。もし上階からの足音などが理由で、マンションの売却を検討しているとします。この場合、買主に上階からの足音がうるさいので売却を検討していると伝える必要があるのでしょうか。
厳密にいえば、告知の義務はないと考えます。というのも、これはあくまでも売主の主観の部分が強いからです。
しかし、過去に騒音が理由で上階の人と口論やトラブルになったことがある場合では、告知義務が必要になります。理由は口論やトラブルは主観ではなく、事実だからです。
つまり、買主が購入後になって上階の足音がうるさい！とクレームを言ってきたとしても、自分はそう感じなかったと言えますが、揉めている事実が残っている限りは言い訳として通用しないということです。
このような足音や話し声などは、物理的瑕疵ではなく、心理的瑕疵として認められるケースが多いので、近隣トラブルを起こしている事実がある場合は告知義務に該当すると思ってください。
近くに公園、学校、保育園がある場合
家の隣が公園や学校という物件の場合、日中に子供たちの声がうるさいと感じることは正直あります。この場合もやはり告知義務で悩む人も多いと思います。
しかし、近くに公園、学校、保育園があるということは、わざわざ売主が言わなくても、子供の声がして当然と解釈するのが一般的です。
隣に学校があれば、子供たちの声がして当然ですし、隣が公園であれば多数の人がそこを利用することもわかります。このように誰がみても想定できるようなものまで、売主に告知義務があるとは思えません。
理由は、そういった環境であることを考慮し、不動産会社が査定をしていると考えられるからです。つまり隣に学校があるということは騒音面で難があると判断され、すでに査定の段階でマイナス評価を受けている可能性が高いことになります。
騒音の規準
騒音問題は、その人それぞれの感性の問題があるので判断が非常に難しい部分でもあります。もしかすると自分は気にならなかったが、買った人は気になるかもしれないと思ったら、どこまで告知するべきなのか悩む人も多いでしょう。
そこで１つの目安となる基準値があるので紹介しておきます。
- 日中＝55デシベル以下
- 夜間＝45デシベル以下
この数字は環境省が公表している、通常の生活を送る上で気にならない音の大きさを数値化したものです。つまりこの数字が生活音となるか、騒音となるかの基準値と考えることができます。
ただ55デシベルや45デシベルと言われてもピンと来ない人も多いと思いますので、身の回りで発生する音の平均数値を紹介しておきます。
音の大きさの基準値
| 音の種類 | 音の大きさ（ｄｂ） |
|---|---|
| エアコン | 41～59 |
| 人の話し声（通常） | 50～61 |
| 子供の駆け足 | 50～66 |
| テレビ | 57～72 |
| 電話のベル | 64～70 |
| 洗濯機 | 64～72 |
| 目覚まし時計 | 64～75 |
| ピアノ | 80～90 |
| 人の話し声（大声） | 88～99 |
| 犬の鳴き声 | 90～100 |
これらの数値が騒音に直結するわけではありません。マンションにしても、隣の部屋とは壁で仕切られているため、どれくらいの音が隣に漏れているかが騒音問題の焦点となるはずです。
人の話し声（通常）では、50～61デシベルとなっており、これは夜間であれば騒音に値する数値です。しかし壁で仕切られているため、この数値がそのまま隣部屋に届くわけではありません。
マンションの遮音性能などによって、ずいぶんと音は軽減されるはずです。つまり遮音性能が高いマンションほど、騒音トラブルが起こりにくいと言えます。
遮音性の規準となるL値
マンションの場合、どうしても気になるのが上階の音、そして自分たちの生活音が下階の人に迷惑をかけていないだろうか？ということですよね。
上階の足音が気になっているのであれば、きっと下階の人もあなたたちの生活音が気になっている可能性が高いと思います。このような生活音をどれだけ遮音することができるかを数値化したものがあり、それをL値やL等級といいます。
例えば新築マンションのモデルハウスを見学にいくと、床の断面材が置いてあるのを見たことがありませんか？この床の構造により、どれだけ遮音できるかが決まってくるのです。
L値の目安は以下のようになります。
- L-40：生活音を気にすることなく生活できるレベル
- L-45：子供が走る音がやや気になるレベル
- L-50：スプーンやナイフを落とした音が聞こえるレベル
- L-55：お互い我慢しながら生活しなければならないレベル
- L-60：箸を落とした音でも気になってしまうレベル
最近の分譲マンションの多くが、L-45以下に作られていますが、少し築年数が経過しているマンションを売却する場合、L値が55や50という物件も珍しくないので、自分のマンションのL値を再度調べておくと良いでしょう。
そしてL値が55よりも高い数値であれば、買主側にひとこと防音対策についてアドバイスしておくのが理想だと思います。
マンションは直床か二重床が多い
マンションの遮音性については単純にL値だけで判断できない部分もありますので、それも合わせて解説しておきます。
分譲マンションの床といえば、直床と二重床の二種類が一般的です。下の図のように直床よりも、二重床の方が遮音性能は格段に優れているのは言うまでもありません。
最近の分譲マンションのほとんどが二重床なのですが、築15年以上より前の分譲マンションは直床構造の方が多く、これだと上階の生活音が気になってしまう人も多いかも知れません。
また床の構造だけでなく、下地となるコンクリートスラブの厚みなどにも注目しておくのが良いでしょう。今でこそスラブ厚25ｍｍというのが一般的になっており、なかには50ｍｍという分譲マンションもあります。
しかし環境省のL値の基準を計測するデータなどは、スラブ厚15ｍｍで検証されている場合が多いので、スラブの厚みによって公表されている検証データとは違い、騒音の感じ方も変わってくるはずです。
L値の遮音性能が低いマンションを売却する場合は、そういったデータを少し勉強しておき、もし買主にL値のことを聞かれても上手く説明できるようにしておきましょう。
売却する際のポイント
ここからはマンションを売却する際の告知義務や騒音問題について、より具体的な方法を提案していきたいと思います。
戸建て住宅であれば気をつけるべきは告知義務だと思います。どこまでが告知義務の範囲に入るのかを不動産業者の担当者と入念に打ち合わせをし、なるべく些細なことまでしっかりと告知しておくのが理想です。
つぎにマンションの売却でポイントなるのが、やはり騒音問題だと思います。とくに上下階、隣部屋との騒音問題は、売買契約後でもトラブルになりやすい問題ですので、どういった売り方をするのが理想的なのか、解説していきます。
不動産業者には騒音トラブルを説明する
売却の仲介を依頼する不動産業者には、騒音問題やトラブルについて隠すことは絶対にしないでください。先ほど解説しましたが、一度でも騒音問題で口論やトラブルになったことがある物件は注意してください。
もし口論やトラブルになっていたことを伏せて売却し、それが後になって発覚してしまうと、契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあり、仮に裁判になっても負けてしまう可能性が高いからです。
これまでも売主よりも買主が守られることが多かったのですが、このたび民法の改正により、さらに買主の立場がより強くなる法制度へと変わるので、売主はいま以上に気をつけなければなりません。
トラブル物件の売却に強い業者を見つける
もし売却を検討している家やマンションに何かしらの問題があると感じているのであれば、仲介業者選びがとても重要になってきます。不動産業者といっても、じつは得意分野があり、賃貸が得意な会社もあれば、売買を得意としている会社もあります。
さらに細かくわけると、売買が得意な不動産会社の中でも、戸建ての売買が得意だったり、マンションの売買が得意な業者もあるのです。当然、事故物件やトラブル物件の売買に強い業者も存在します。
事故物件やトラブル物件に該当するのであれば、事故物件やトラブル物件の売買に強いと評判の不動産業者に相談することをおすすめします。
一般の業者では提案してくれないような売却方法をアドバイスしてくれることもありますし、事故物件やトラブル物件を専門的に買取してくれる業者を紹介してもらえることもあります。
業者選びのポイントは以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
業者買取も検討してみる
売買契約や物件の引き渡し後であっても、トラブルになりそうな物件であれば、通常の売買とは別に業者による買取を検討してみる方法もあります。
業者買取であれば、売却価格は低くなってしまいますが、売却後のトラブルをほぼ無くすことができますし、通常の売却よりも早く売却することができます。
お互いの条件が一致すれば、早ければ1週間ほどで売却金を手にすることができますし、なにより売却後の懸念材料でもある「瑕疵担保責任」なども免除されます。
そういった理由から、事故物件や築年数が古く後々トラブルになりそうな物件は、一般の不動産売買ではなく、買取専門の業者を選ぶ人も多いです。
もちろん業者に直接売却するのですから、仲介手数料を支払う必要もありません。
まとめ
告知義務は中古住宅や中古マンションを売却する際、売主をすごく悩ませる問題の1つだと言われています。
とくに相続した実家のように、自分たちが住んでいなかった家やマンションを売るとなると、告知義務や騒音トラブルの問題はとても厄介だと感じる売主が多いのは当然です。
ただ相続物件などは、実際に自分たちは住んでいなかったのですから、正直に「自分たちは住んでいなかったのでわかりません」と、はっきり買主に伝えておくことで回避することができます。
とにかくウソを言わない、大事なことは隠さない、知っていることは些細なことまで伝えておくことがとても重要になります。
事故物件、騒音トラブルを抱えたマンションなど、問題を抱えている物件であれば、自分が知っていることは、例え売却に不利になるような情報でもすべて開示するよう心がけましょう。
ただ最悪のケースとして、自分たちは正直に不動産業者に話しをしておいたにもかかわらず、仲介業者が買主に伝えていなかったというケースもあります。
業者は売買が成立しなければ1円の報酬も手にすることができないので、不利な情報を伏せようとする悪質な業者もいます。
つまり信頼のおける不動産業者選びも売主としてリスク回避するうえでは、すごく大事な要素の１つだということを理解しておかなければなりません。
- 信頼できる不動産会社
- 信頼できる担当営業マン
この2つが不動産の売却ではすごくキーポイントとなります。
まずは時間を掛けても良いので、信頼できる不動産会社と営業マンを選ぶことが、不動産売却の成功のポイントです。
