農地を売りたい・貸したい・借りたいというとき、どうやってその農地を探せばいいのかわからない方も多いと思います。
不動産会社のHPをみても、「田んぼ売ります」とか、「農地売ります」という物件情報はほとんど目にすることはありません。
そんなときに知っておきたいのが、「農地バンク」という制度です。農地バンクというのは、農林水産省が設立した「農地中間管理機構」の通称のことです。
農地の売買や貸し借りを検討しているのであれば、農地バンクという制度を知っておいて損はありませんので、今回はこの農地バンクについてわかりやすく解説していきます。
農地バンクの特徴
農地バンクとは簡単にいうと、「農地を貸したい」という人と、「農地を借りたい」という人をマッチングする仲介機関のようのようなシステムです。
これまでも、農地の賃貸や売買を専門的に紹介しているサイトはあったのですが、農地の運用には特殊な手続が必要なため、それぞれの地域性や組合（農業委員会）の考えによって、上手くいかないことが多くありました。
そこで誕生したのが、国が主導する形で農地の賃借斡旋をする「農地バンク（農地中間管理機構）」です。
農地バンクの特徴は、
- 農業をリタイアするので農地を貸したい
- 農地の利用権交換にて分散している農地をまとめたい
- 新たに農業を始めたいので利用されていない農地を借りたい
このようなニーズの橋渡し的存在となっています。ただし、基本的に農地バンクでは農地の売買斡旋はしていません。あくまでも賃借がメインとなります。
もっとわかりやすく言うなら、農業の後継者がいない小規模農家から農地を借り上げ、それをまとめて大規模農業をしている企業や農家に貸し出すというシステムです。
もちろん個人単位でも貸したり借りたりすることは可能です。
（※例外的に農地価格が安い地域（北海道など）では売買を行うこともあります）
農地を他の農業者に貸し出すことは、以前からよくありました。小作権などと呼ばれる類がそれです。
小作権は農家同士の口約束のようなものでしたから、返して欲しくてもなかなか返してもらえないなど、なにかとトラブルが多かったのも事実です。
賃貸アパートなどもそうですが、日本の法律は貸した側よりも借りた側の方が強く保護されるようになっています。
農地バンクでは、あくまでも農地の所有者から借り受けるのは中間管理機構であり、それを借り手に転貸するようになっています。
なので個人間で貸し借りするときのようなトラブルを防止することができますし、賃料を払うのも請求するのも農地中間管理機構なので安心感があります。
このような点を踏まえて、農地バンクの目的は、「農業規模の拡大」、「農地の集積」、「新規農業への参入援助」という3つの狙いがあることがわかります。
農地バンクのメリットとデメリット
安部政権の主力政策でもある農業改革・推進の目玉と言われているのが、この農地バンクです。そのためかなりの税金を投入して、なんとか軌道に乗せようと必至になって農地バンク事業を推し進めています。
しかし農地バンクは平成26年度から開始されたばかりの新しい制度なので、まだまだ利用者のニーズに応えきれていない部分もあるようです。
そこで今回は、農地バンクのメリットやデメリットと言われている部分について考えていきます。
農地バンクのメリット
借し手にも借り手にもメリットが多いことは間違いありませんが、とくに貸し手側に大きなメリットになるケースが多いです。
農地の有効活用ができる
一番のメリットは、なんといっても何も作ってない遊休農地を有効活用できるという点でしょう。農家の後継者不足は深刻ですし、この問題は今後益々大きくなっていきます。
売りたくても買ってくれる人がいない、売却の許可がおりない農地は日本全国にいくらでもあります。
そんなお荷物でしかなかった農地を有効に利用する制度ですので、利用しない手はありません。
個人契約ではなく、農地バンクとの契約なので安心
農家同士の個人間で農地を貸し借りでは、返還時期や賃料のトラブルはこれまでも付き物でした。
しかし、農地バンクでは、借り上げも貸出しも全て農地中間管理機構が間に入ってくれるので、個人間同士の賃貸契約ではありません。
農林水産省が立ちあげている機関なので、信頼度という面でも問題ありません。
固定資産税の対策になる
たとえ登記簿の地目が農地となっていても、何も農作物を作ってなければ農地とはみなされず、宅地並みの固定資産税を払うことになります。
あくまでも賃借契約なので、固定資産税は貸し手側に請求がきますが、借り手の人が農業をする限り農地としての固定資産税しか請求されませんし、なにより賃料が入るのですからそれで十分に固定資産税分は賄うことができてしまいます。
賃料とは別に補助金がもらえる
農地の貸し手には、農地中間機構から賃料とは別に、一定の条件を満たすことで「協力金」という名の補助金が支給されます。
これには条件があるのですが、最低でも1ヘクタールの面積に対して2万円、最大だと2ヘクタールで70万円を受け取ることができます。
期間が明確になっているので、その後の計画が立てやすい
貸出し期間は最低10年となっており、それ以降も希望すれば貸出し期間を増やすことができます。
このように貸出し期間が明確に決められていることで、その後の計画も立てやすくなります。
例えば、中学生くらいの子供がいる家庭であれば、将来的にその子供が結婚してその土地に自宅を建てることもあるでしょう。
このように将来を見据えた利用がしやすいのも、農地バンクのメリットだと言われています。
農地バンクのデメリット
農地バンクは主力政策の1つであり、立上げからあまり日も経ってませんが、必ずしも成功しているとは言い難いのが現状です。
ただ、徐々に利用者も増え軌道に乗りはじめているのは間違いありませんので、今後も注目しておきたい政策でもあります。
最低10年はどうすることもできなくなる
期間を決めて貸し出すことがメリットだと話しましたが、これは人によってデメリットにもなりかねません。
農地バンクを利用すれば最低10年間は貸し出すことになるので、その間は何もすることができなくなります。
例えば、ショッピングモールを作るので好条件で買いたいという企業が現れても、賃借の契約がある以上はすんなりと売却することは難しいでしょう。
借り手主導で賃料が決まる
賃料は農地中間管理機構が決めると思っている人も多いようですが、借り手と機構が協議して決定することになっています。
農地を貸したい人より、農地を借りたいという人が圧倒的に少ないので、どうしても借り手主導で話が進むのが現状です。
借り手側は賃料が見合わないと思ったら、何も無理してその農地を借りずとも、もっと他に賃料が合う農地をみつければ良いだけです。
このように借り手主導となっている点は、今後の改善する最重要ポイントのように思います。
必ずしも借りてもらえるとは限らない
上記にも書いたように、農地中間管理機構に斡旋を依頼したからといって、必ずしも借り手がみつかるとは限りません。
今はまだ、借り手よりも貸し手側の方が多いこともあり、借り手がみつかるまでに時間が掛かることもありますし、ちょっと不憫な場所にある農地には、誰も借り手がつかないことも珍しくありません。
知らない人が自分の農地で耕作するのを苦痛に感じる人が多い
いくら農業をリタイアしたといっても、何十年も丹精込めて築いてきた農地にアカの他人が入りこみ農作することに、苦痛を感じる人も少なからずいるようです。
特に高齢の方は、農業を続けたい気持ちはあるけど体力がついてこず、仕方なくリタイアしている人も多いでしょうから、農地や農業にまだ未練を残しているケースもあります。
利用する際の流れと手続き
利用する際の流れは、貸し手と借り手によって手続がことなりますので、それぞれの手順を紹介しておきます。
農地を貸したい場合の手続き
農地を貸す場合の流れは、
- 市区町村の担当窓口、JA、公社（農地中間管理機構）に相談
- 農地貸出し申請書を提出
- 農地中間管理機構による審査
- 農地中間管理権の取得（借受ＯＫ）
手続きは難しいことはありませんし、担当窓口に相談して詳しい内容を聞いたうえで判断すれば良いと思います。
借り手のように申込できる期限が決まっているわけでもありませんので、自分のタイミングで申込みすることが可能です。
農地を借りたい場合の手続き
農地を貸りる場合の流れは、
- 借受希望者募集に申込
- 借入希望者の指名や条件を公表
- 借受予定者の選出
- 利用権の設定
借り手側の申込期間は年に数回時期が決められていますので、市区町村の窓口か、地域の下記に記載されている各地の公社窓口にて確認するようにしてください。
なお、以下の名称をクリックすると各都道府県の公式ページに移動するので、より詳しい内容を確認することができます。
各都道府県の機構の問い合わせ先
| 名称 | 連絡先 |
|---|---|
| （公財）北海道農業公社 | 011-241-7551 |
| （公財）あおもり農林業支援センター | 017-773-3131 |
| （公社）岩手県農業公社 | 019-651-2181 |
| （公社）みやぎ農業振興公社 | 022-275-9192 |
| （公社）秋田県農業公社 | 018-893-6223 |
| （公財）やまがた農業支援センター | 023-631-0697 |
| （公財）福島県農業振興公社 | 024-521-9845 |
| （公社）茨城県農林振興公社 | 029-239-7131 |
| （公財）栃木県農業振興公社 | 028-649-0818 |
| （公財）群馬県農業公社 | 027-251-1220 |
| （公社）埼玉県農林公社 | 048-558-3555 |
| （公社）千葉県園芸協会 | 043-223-3011 |
| （公財）東京都農林水産振興財団 | 042-528-0505 |
| （公社）神奈川県農業公社 | 045-651-1703 |
| （公財）山梨県農業振興公社 | 055-232-2760 |
| （公財）長野県農業開発公社 | 026-234-0777 |
| （公社）静岡県農業振興公社 | 054-250-8988 |
| （公社）新潟県農林公社 | 025-285-8442 |
| （公社）富山県農林水産公社 | 076-441-7394 |
| （公財）いしかわ農業総合支援機構 | 076-225-7621 |
| （公社）ふくい農林水産支援センター | 0776-21-8313 |
| （一社）岐阜県農畜産公社 | 058-215-6434 |
| （公財）愛知県農業振興基金 | 052-951-3288 |
| （公財）三重県農林水産支援センター | 0598-48-1228 |
| （公財）滋賀県農林漁業担い手育成基金 | 077-523-4123 |
| （一社）京都府農業会議 | 075-441-3660（農村創生部） 075-417-6847（担い手創生部） |
| （一財）大阪府みどり公社 | 06-6266-8916 |
| （公社）兵庫みどり公社 | 078-361-8114 |
| （公財）なら担い手・農地サポートセンター | 0744-21-5020 |
| （公財）和歌山県農業公社 | 073-432-6115 |
| （公財）鳥取県農業農村担い手育成機構 | 0857-26-8349 |
| （公財）しまね農業振興公社 | 0852-20-2870 |
| （公財）岡山県農林漁業担い手育成財団 | 086-226-7423 |
| （一財）広島県森林整備・農業振興財団 | 082-541-6192 |
| （公財）やまぐち農林振興公社 | 083-924-0067 |
| （公財）徳島県農業開発公社 | 088-624-7247 |
| （公財）香川県農地機構 | 087-831-3211 |
| （公財）えひめ農林漁業振興機構 | 089-945-1542 |
| （公財）高知県農業公社 | 088-823-8618 |
| （公財）福岡県農業振興推進機構 | 092-716-8355 |
| （公社）佐賀県農業公社 | 0952-20-1590 |
| （公財）長崎県農業振興公社 | 095-894-3848 |
| （公財）熊本県農業公社 | 096-213-1234 |
| （公社）大分県農業農村振興公社 | 097-535-0400 |
| （公社）宮崎県農業振興公社 | 0985-51-2011 |
| （公財）鹿児島県地域振興公社 | 099-223-0223 |
| （公財）沖縄県農業振興公社 | 098-882-6801 |
農地バンクの実績
農地バンクが本格的にスタートしたのは平成26年と日が浅く、わずか1年や2年の実績でしか判断できませんが、初年度となった26年度では借受面積が2.9万ヘクタール、そのうち転貸できた農地は2.4万ヘクタールでした。
27年度では借受面積が7.6万ヘクタール、転貸面積が7.7ヘクタールと、約3倍にまで増えていることがわかります。
しかし、農林水産省が掲げている目標に対しての達成率は3割弱にとどまっており、絶対に失敗できない政策だけに今後どのような対策を講じてくるのかが気になります。
特に、福井県、石川県、秋田県、富山県など、農業が盛んな地域ではそれなりの成果を出している農地バンクですが、まだまだ都道府県によっては取り組み方や成果に大きな差があるのも現実です。
達成率1位の石川県であっても、目標としている数値の42％しか結果が出せてないのは、大幅な改善の余地があるのかもしれません。
東京都と神奈川県の目標達成率が「0%」だったという結果にも注目しておきましょう。
農地バンクまとめ
農家の後継者問題や、売却したくても買い手がみつからない農地問題などに対して、農地バンクは画期的な制度だと思いますが、スタート間もないこともあり改善の余地が大きい制度であります。
農地バンクは、安部政権にとっても絶対に失敗できない政策の1つでもあり、そのために目標達成率を意識しすぎて、借り上げ農地の審査が相当厳しいくなっているのでは、という疑問を持ってしまうほどの借り上げ量の少なさですし、その割には転貸率は100％に近い数字というのもちょっと違和感をもってしまいます。
あくまでも個人的な意見なのですが、農地バンクでは確実に転貸できる農地しか借り上げていないのではないでしょうか。
そうなると農地バンクの掲げる理念にもある通り、大規模農家への転貸という面からみても、小規模農家が所有してる農地などは審査の段階で落とされてしまうか、仮に審査に通ったとしても、その農地を借りてもらえる確率がどこまであるのか疑問が残ります。
1ヘクタール（3000坪）程度の農地を所有しているのであれば、農地バンクも検討の余地はあると思いますが、それより小さい農地であれば「農地バンクがあるから大丈夫」と楽観視せずに、いずれ農地を相続したときのことを考えて、農地バンク以外に売却などを含めて検討しておくことをおすすめします。
