不動産会社の物件情報をみていると、備考欄に「再建築不可物件」と書かれている中古住宅があります。
再建築不可の物件は思っている以上にあり、相場の半額以下であったり、リノベーションやリフォーム対象物件として売りに出されているものが多いです。
そこで今回は、「どうして再建築不可なのか」、「そもそも再建築不可とはどういう物件なのか」などの基本的なことから、再建築不可物件を上手に売却する方法まで、詳しく解説します。
この記事を読んで頂くと、「自分の実家も再建築不可なのかもしれない」と、心当たりがある人も出てくるかもしれません。そうなったとき、どのような対策があるのか知っておくだけでも、いざ相続したときなどの対処法がわかるようになるはずです。
再建築不可物件とは
そもそも再建築不可物件とは、どのような家のことなのかから解説していきたいと思います。
再建築不可物件にはいくつかの種類があるのですが、その字の通り「建っている家を壊して、再度新しい家を建てることはできない土地」のことをいいます。
どうして新しく家を建てることができないのかというと、その土地が建築基準法という法律に適応していないためです。
この法律が施工されたのが昭和25年11月なので、それ以前であれば、自由に再建築をすることができました。
しかし今、その土地に家を建て直そうとした場合、当然今の法律が適用されるので、新しく家を建てることができない土地が出てきます。
その建築基準法の中で該当するケースが最も多いのが、接道の問題です。
接道とは、道路と土地が接している部分のことをいいます。この接道には以下のような決まりがあります。
第四十三条 （敷地等と道路との関係）
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
おわかりでしょうか。土地と道路が2ｍ以上接していなければ、その土地に家を建てることができないという内容です。
さらにもう1つ、接道している道路が建築基準法に適した道路でなければ、接道が2ｍ以上あっても再建築不可となります。ただし、道路側の問題であれば、セットバックなどで対処できるケースもあります。
再建築不可物件の相場は？
再建築不可物件であることを隠して売却することはできません。
「この土地は、新しく家を建てることができない土地です」ということを、買主にちゃんと理解してもらった上で、購入してもらわければなりませんので、どうしても近隣の土地価格と比べると割安になってしまいます。
これはあくまでも一般論なのですが、相場としては近隣価格の5割～6割くらいまで値が落ちてしまうケースが多いです。
1坪50万円が相場の地域であるなら、坪25万円～30万円くらいで考えておくのが良いでしょう。地方になればなるほど、もっと価格を下げないと買い手がみつからないというケースが多いと思います。
「新たに家を建てることができない」というのが、相場が下がる最大の理由なのですが、それ以外にも「車が入らない土地」、「車が入らないので解体費や建築費が高い」、「住宅ローンが利用できない」という理由も挙げられます。
それでも、買い手がみつかれば良い方で、再建築不可物件は買い手すらみつからないケースも多いです。そのため、無償で自治体などに土地を寄付しようかと考える人もいるほどです。
物件を寄付する方法については、「どうしても売れない家や土地を寄付する方法」で、詳しく解説していますので参考にして下さい。
再建築不可物件を売却する方法
再建築不可の土地物件は売れづらいです。買い手が見つからない土地だと、担保としての価値もないため、銀行が住宅ローンを組んでくれないことが大きいです。
しかし、このような再建築不可の土地でも、売却する方法はあります。
ここからは、再建築不可物件の売却方法について解説します。再建築不可物件を売却する方法は、大きく以下の4つが考えられます。
- 接道をつくる
- 価格を下げる
- リフォームして売却
- 業者に買取してもらう
接道をつくる
接道を作るといっても、自分で道路を作るわけではありません。自分の土地が道路に面するように隣近所から土地を売ってもらい、合法となる接道を確保するという意味です。
当然、隣地の方に土地を譲ってもらうことが可能ならばという、条件付の方法になります。
しかし数坪程度の土地を譲ってもらうことで、合法的に接道ができるのであれば、これが一番利口な方法でしょう。
価格を下げる
一番ポピュラーな方法は、販売価格を下げて売りに出すことです。再建築不可という大きなハンデを背負っている土地ですから、先にも言ったように平均相場の半値ほどで売れないということもあるほどです。
ただ、最初から半値まで下げる必要はなく、当初は平均相場の7割～8割くらいの価格で売りに出してみて、その後市場の反応を見ながら、徐々に価格を下げていきましょう。
「最終的にココまでなら値を下げても良い」という価格を、最初に設定しておくようにしましょう。もしその価格まで値を下げても買い手がみつからないのであれば、次の売却方法へ移ることを検討しましょう。
リフォームして売却
実は、再建築不可の土地であっても、既存の建物をリフォームしたり、リノベーションすることができます。実際に管理人が不動産会社の営業マンだったときも、この方法で再建築不可の物件を何度か仲介したことがあります。
今回紹介する売却する方法の中で、一番現実味がある販売方法ではないかと思います。
自分でリフォームやリノベーションして売りに出すのも良いですし、買い手側がリフォームやリノベーションをしやすいように、それを見越した価格帯で売りに出して、リフォームやリノベーションを大々的にアピールすれば、高い確率で買い手はみつかるはずです。
ちなみに、何処までのリフォームやリノベーションができるのかというと、既存の建物の柱が1本でも残っていれば、それは建て替えではなくリフォームやリノベーションという捉え方なので、ほとんど新築に近い状態にリフォームすることができます。
業者に買取してもらう
売る最終手段として、業者に買取ってもらうという方法があります。再建築不可の土地は、普通の不動産会社などは買い取りしてくれません。そのような物件を専門的に買取している業者がありますので、そちらにお願いするのが一番確実だと思います。
ただし、それらの業者でも、買取不可となる土地が稀にあるので、そこはもうどうしようもありません。
再建築不可の土地を業者に買い取りしてもらう場合、通常の売却相場の3割ほどにしかなりません。悪い土地なら2割、良くても5割くらいの価格だと思っておくのが良いでしょう。
買取業者が近くにないのであれば、買取の査定が出せるネットの一括査定を利用してみましょう。
一括査定を利用すれば、買取業者も他社よりも少しでも高い金額を提示しようとするので、自然と競争原理が働き、通常の買取価格よりも高額になることがあります。
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まとめ
「いずれ売ろうと思っているが、急いで売る必要はない」という人が多いのですが、再建築不可の土地は、少しでも早く売却してしまうことをおすすめします。
最悪のケースを考えた時、その物件が火事になったり、台風や地震などの災害で倒壊してしまっては、最後の希望であるリフォームやリノベーションして売却するという手段すら使えなくなります。
リフォームやリノベーションができるというのは、再建築不可物件の最後の頼みの綱でもあります。それが出来る状態で早く売却してしまうのが、一番の得策でしょう。
