各都道府県では都市計画区域というエリア設定があり、大きく「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つに分けられています。
一般的にみなさんが住んでいる地域の大多数は「市街化区域」に属している場合が多く、市街化調整区域の多くが田んぼや畑が占めています。
市街化区域であれば家の購入や売却に大きな影響はありませんが、市街化調整区域となれば話が全然違ってきます。
わかりやすく1つ例をあげるなら、市街化調整区域内にある土地を買ったとしても、そにに新築住宅を建てることができない可能性が高いということです。
なにかと利用法が制限され、不動産売買のトラブルが絶えない市街化調整区域について、今回は詳しく解説していきたいと思います。
まずは重要なポイントを書き出しておきます。
- 土地を買っても家を建てることができない可能性が高い
- 中古住宅を買っても住めない可能性がある
- 中古住宅を買っても、将来的に建替えができない可能性がある
- 市街化調整区域内にある家や土地を相続しても売却できない可能性がある
- 市街化調整区域にある家や土地を売却できたとしても、相場より安い
市街化調整区域における不動産売買では、少し考えてみただけでも上記のような問題点があげられます。
市街化調整区域だからといって、必ずしも上記の問題すべてに該当するわけではありませんが、建物の建築や不動産売買に関して厳しく制限されている地域であることに間違いないので注意しましょう。
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、街の発展を調整（抑制）するための地域だと思ってください。「どこでも好きな地域に家や建物を建てて良いですよ」っとしてしまうと、どんな問題があるでしょうか。
まず真っ先に考えられるのが、田んぼや畑などの農地が減ってしまうということです。日本は海に囲まれた国ということもあり、国内自給率には相当厳しい考え方をしてます。
ただでさえ国内自給率が低いのですから、これ以上自給率を下げることはできないというのが国の考えです。
そこで田んぼや畑を守るために、農地法という独立した法律を作ってまで、自由に農業を止めたり始めたりすることができないようにしています。
その農地を守る一環となっているのが、この市街化調整区域に対する厳しい制限です。
上記でも書いていますが、市街化調整区域に指定されている場所では、その土地を自由に売却することもできません。
さらには自分名義の土地だからといって自由に自宅などの建物を建てることすらできないように決められています。
自分の土地なのに自由に家を建てることができないなんて信じられないと思うかもしれませんが、下図のように実際に道路を挟んで片方は栄えているのに、反対側は田んぼばっかりの土地とかみたことありませんか？
この写真のように、赤い太線を境に住宅地と農地が真っ二つに区分されているのがわかると思います。
もちろん赤斜線の地域が市街化調整区域で、斜線が何もないほうが市街化区域となります。
ちなみに市街化調整区域にも家がポツンポツンと建っていますが、これは特別に許可を受けた人だったり、先祖代々その土地に住み続けている人たちなので、絶対に家を建てられないというエリアではありません。
一定の条件を満たしていれば家を建てることもできますし、土地を売却することも可能です。
そういっても市街化調整区域なんて、ごく一部の特別な地域のことなんでしょ。と思っているかもしれませんが、それは大きな間違いです。
例えば東京都の市街化調整区域がわかる図をご覧ください。
出典：東京都都市整備局
ピンクの部分が「市街化区域」、むらさきの地域が「市街化調整区域」となります。
東京都でもこれだけの地域が市街化調整区域に指定されているのですから、他の県はもっと広い範囲が市街化調整区域に指定されていると思ってください。
市街化調整区域で家や土地を売買する場合
先ほど書いたように、市街化調整区域だからといって絶対に家を建てることができないわけではありませんし、土地を売買することができないわけでもありません。
ただし、それには許可が必要になるということを覚えておいてください。
自由に家を建てたり、土地を売却したりすることは許されていませんが、許可をもらえば家を建てることも、土地を売買することも許されています。
しかし一般の土地の売買とは異なる点が多数あるので、市街化調整区域の土地売買についての注意点をあげておきたいと思います。
確実に家を建てることができる土地なのか調査しておく
市街化調整区域で自宅などの建物を建てることができるのは、もともとそこに土地を持っていた所有者やその身内というのが一般的です。
土地所有者とまったく縁もゆかりもないアカの他人がその土地を購入しても、家を建てることができない可能性の方が高いので、しっかりと事前調査をしてから購入することをおすすめします。
調査方法としては、仲介する不動産業者にお願いすればいいのですが、自分でも市区町村役場の「建築指導課」や「都市計画課」というところへ行けば、その地域に建物を建てることができるか教えてもらうことができます。
中古住宅を買っても住めない可能性すらある
「建物を建てなければ問題ないんでしょ？」と思われている人も多いのですが、実はそうとも限りません。
市街化調整区域内にある建物というのは、根本的に今の所有者が住むことを前提に建築の許可を受けているケースがほとんどなので、そこに許可した人物とはまったく別の人が住むのは許されません。
ただしそれに対して明確なペナルティがないので、市街化調整区域内であっても中古住宅の売買は行われているのが現状です。
このような場合、将来家を建替えようと思っても、そもそも法律に違反しているわけですから、建替えの許可がおりない可能性が高いので注意が必要です。
一般的な相場での売買は難しい
市街化調整区域内にある建物や土地を、許可を受け正式な手順で売却しようと思っても、一般的な相場よりも安い価格でしか売れない可能性が高いです。
極端な話しですが、すぐ目の前の道路を挟んだ戸建て住宅が2,400万円で売却されていたのに、市街化調整区域となるあなたの家は、同じ築年数と同じ土地面積でも、半値（1,200万）から3分の2（1,600万円）くらいでしか売却できないと考えておくのが妥当です。
ちなみに市街化調整区域内にある土地を売却する場合は、「市街化調整区域のため宅地の造成及び建物の建築はできません」などの文言を入れなければなりません。
市街化調整区域の土地を売却する場合の手順
市街化調整区域内にある土地を売却する場合、役場にある建築指導課や都市計画課へいき売却が可能であるか相談したり、農地であれば農地転用や農業委員会へ許可をもらったりと、面倒なことが数多くあるのですが、あまり難しく考えずにまずは地元不動産会社に相談してみることをおすすめします。
その際、大きな不動産会社でなくても構いませんので、まずはその土地がある地域で営業している不動産会社に相談してみましょう。
同じ市街化調整区域でも地域によって開発許可がすでにおりている地域があったりします。
地域事情、特に農地や調整区域に関しては、同じ市内でもエリアが違えばあまり詳しくないので、その土地があるエリア内にある不動産業者に相談するのが一番です。
ただし不動産業者によっては、市街化調整区域だと面倒な制限も多く、労力と時間ばかり掛かってしまうので最初から敬遠している業者もいます。
ですので、素っ気ない態度で相手にされなかったという場合もあるかもしれませんが、めげずに2社3社と相談してみてください。
もしなかなか良い不動産業者が見つからず苦戦しているという場合は、一括査定サイトを利用して探すのがおすすめです。
市街化調整区域の売却価格が低い理由
市街化調整区域にある家や土地が安くなる理由は、単純に「色々な制限が多い」からです。
自分の土地なのに自由に建物も建てられず、だからといって売ることもできません。
また市街化調整区域というのは、基本的に農地が多く居住している人も少ない地域なので、自治体としても積極的にインフラ整備にお金を掛けることはしません。
電気や水道くらいは通っている地域も多いですが、下水道や都市ガスなどは市内でも一番最後に目を向けられるため、備わってない地域がほとんどです。
そのため通常より低い評価になりがちであり、苦肉の策として市場価格の相場よりも下げることで、やっと目を向けてくれる人がいる地域であることを理解しておく必要があります。
高く売却するためにできることは？
このように、どうしても相場より安くなってしまう市街化調整区域ですが、少しでも高値で売却したいと思うのが持ち主の本音です。
そこで売却にあたっていくつかコツを紹介します。
売却相手は個人や不動産業者だけではない
土地を売却する際、主な相手は個人や不動産業者です。個人は家を建てるため、不動産業者は開発許可を取って宅地分譲したりマンションを建てたりするのが狙いです。
そのため、比較的狭い土地（500坪以下）は個人、広い土地（2000坪以上）は開発業者に相談してみるというのがセオリーなのですが、ちょっとした裏技があります。
その裏技というのは、「病院」、「介護施設」、「自動車修理工場」、「コンビニエンスストア」、「ガソリンスタンド」など、比較的広めの土地を必要とする業者に売却打診してみることです。
市街化調整区域に住む人の生活の向上を目的とした業者であれば、そこに建物を建てて営業することが認められるケースがあるからです。
特に今の時代介護施設は年々増加しており、送迎サービスをしている場合も多いので、多少地域が田舎でも利用者の確保は難しくありませんし、老人ホームなども検討できる業種だと思います。
経験豊富な業者を見つけることが重要
このような発想は、普通の不動産会社からはあまり得ることができません。市街化調整区域の売買経験が豊富だからこそ、思いつく発想だと言えます。
市街化調整区域の売買経験が豊富な業者には、こうした病院や介護施設などから問い合わせも多く、条件があえばすんなり話しがまとまるケースも珍しくありません。
だからこそ、先ほど説明した通り、その地域にある不動産業者を第一候補として訪ねることが重要です。
ただし、その地域にあるからといって、あまりにも規模の小さな不動産業者だと、病院や介護施設側が敬遠して、話を持ちかけない可能性も考えられます。
そのため、市街化調整区域にある家や土地を本気で売ろうと思ったら、1社だけではなく、複数の業者に問い合わせて売却方法を検討するしかありません。
どの業者が市街化調整区域の売買を得意としているかは、実際に問い合わせて話を聞いてみないとわからないので、先ほど紹介した一括査定サイトなどを使って、複数の業者から話を聞きましょう。
普通の土地に比べて不利な条件の多い市街化調整区域ですが、根気強く業者を探せば、きっと売却することはできると思います。
