海外に比べて、日本では新築物件の人気が強く、中古住宅はなかなか人気が出ないと言われています。その理由は主に下記の2つです。
- 日本人の新築志向
- 人口減少による核家族化
しかし、マイホーム購入希望者の中には中古住宅を買いたいと考えている人もいます。リフォームして自分好みの家にしたい人や資金的に新築が厳しい人などです。
この記事では、中古の一戸建てが売れない理由と新築より中古を買う人の心理について解説するので、参考にしてください。
中古物件が人気がない理由
日本は世界的にみても中古住宅を買う人の割合が極端に少ないってこと知っていましたか？
例えばイギリス88.8%、アメリカ77.6％、フランス66.4％という高い割合で中古住宅を買う人がいるのですが、日本に関しては中古住宅を買う人の割合は36.7％なので、全体の3分の1ほどでしかありません。
この数字からもわかるように、世界的にみて日本は中古住宅後進国なのです。そして今後、日本の中古住宅は益々売れなくなると言われています。
では、なぜ日本の中古住宅がなぜ売れないのでしょうか？
理由は「住宅の質が低いから」です。正確には、日本の戸建て住宅の質が低かったというべきです。今でこそ「高気密・高断熱」「健康住宅」などに注目が集まっていますが、これまでの日本の戸建て住宅は「質より量」「質より価格」を重視してきました。
戦後、間もなくして日本は高度成長時代へと突入しました。そこで懸念されていたのが「住宅不足」です。
短期間に大勢の人がマイホームを求めると、土地不足、材料不足、人材不足などが起こります。そうした中でもマイホームの需要を増やすためには、質よりも量を優先させるしかありませんでした。
つまり欧米のように長く住める頑丈な住宅よりも、とにかく安価で早く建てることが優先されました。このため、日本の戸建て住宅の寿命は「30年」という概念が定着してしまったのです。
30年しかもたない家を中古で買おうという気にならないのは、当然といえば当然の結果です。質よりも量を優先してきた日本では、マイホームを買うなら中古よりも新築という概念が昔から根付いているのです。
もちろんそれだけが理由ではありません。
- 日本は湿気が多く木材が早く傷み腐食やシロアリの被害にあいやすい
- 海に囲まれている土地柄、潮風で塩害を受けやすい
なども中古住宅を避ける理由の１つだと思います。
日本人の新築志向
10年に一度くらいの頻度で政府による住宅に関する意識調査が実施されています。前回の意識調査は2014年でしたが、このときの結果は以下のとおりです。
- 買うなら新築が良い・・・73.0％
- 中古住宅でも良い・・・・9.9％
- どちらでも良い・・・・・14.2％
この数値でもわかるように、日本人の多くが新築志向です。背景には「すぐにリフォームが必要になるから」「シロアリや雨漏りなどの瑕疵が不安」という側面があると言われています。
リフォームの時期や費用
戸建てでもマンションでも同じですが、新築住宅を建ててもいつかはリフォームをしなければなりません。目安と言われているのが5年周期のリフォームです。
| 時期 | 内容 | 目安費用 |
|---|---|---|
| 5年 | シロアリ対策、クロスの張り替え | 30～50万円 |
| 10年 | 外壁塗装 | 70～100万円 |
| 15年 | 設備品の買い替え、屋根の修復 | 70～150万円 |
| 20年 | バリアフリーなど大規模リフォーム | 300～500万円 |
| 30年 | 大掛かりな増改築、建て替え | 1,000～2,500万円 |
5年目安のシロアリやクロス張り替えは、さらに5年後でもリフォームが必要となるので、費用はどんどんかさむことになります。
マンションであれば積立金があるので、塗装や屋根など、建物にかかるリフォーム費用を軽減することができるでしょう。
しかし戸建て住宅は、すべて自己負担となるので、中古住宅を購入するため住宅ローンを組み、さらにプラスαとしてリフォーム費用が掛かるのでは敬遠されて当然だといえます。
シロアリ・雨漏りなどの瑕疵問題
日本の中古住宅が敬遠される理由として取り上げたように、日本は湿気が多い気候です。当然木材は適切な処理をしてなければ、年々確実に傷んでいきます。そして木材が傷むとシロアリ被害、雨漏りなどの心配もしなければなりません。
- シロアリにやられてしまっている家を買わされたらどうしよう
- 買った家がすぐに雨漏りしたら修理費用はどれくらいになるのだろう
中古住宅を検討している人はこうした不安を感じている人が多いと思います。実際に売主すらシロアリ被害があることを知らずに売買された中古住宅というのは、数えきれないほどあります。
こうした売主も知らない不具合や損傷、欠陥などのことを「瑕疵」といいます。
万が一購入した中古住宅がこのような瑕疵の被害を受けていた場合、修復費用は一定期間売主が負担しなければなりません。これを「瑕疵担保責任」といいます。
だったら「中古住宅でも安心して購入することができるのでは？」と思うかもしれませんが、では、その住宅を将来あなたが売る立場になったときのことを想像してください。
築30年、40年の中古住宅の売却では、瑕疵担保責任に注意が必要です。
人口減少による核家族化
中古住宅が今後益々売れなくなる可能性が高いという話を冒頭しましたが、これには日本の人口減少が関係しています。
日本はいま少子高齢化社会へと突き進んでいます。
家族のあり方もずいぶんかわり、核家族化が進んでいます。昔のように二世代が一緒に住むことも少なくなっているのです。
核家族化が進めば中古住宅も売れるのではないか？という見解もあるようですが、それは立地が良かったり、間取りが良い一部の優良物件の場合です。
核家族となり世帯人数が減っているのに、昔のように大きな戸建て住宅は必要ないのです。核家族化が進むことで売れる中古住宅というのは、ほぼ分譲マンションが恩恵を受けるだけだと思います。
このように、中古の一戸建ては今後さらに売れなくなる可能性が高くなることが予想されます。将来的に売却を検討している人は、売れる今のうちがおすすめです。
まずは、現在の自宅の価値がどれくらいなのか査定してもらうところから始めてみましょう。
新築より中古を選ぶのはどんな人？
ここまで話をしてきたように、日本は明らかに「新築住宅志向」の国です。それではなぜ新築よりも中古住宅を選ぶ人がいるのでしょうか。中古住宅を選ぶ人の理由や心理についても話をしておきたいと思います。
中古住宅を選ぶ理由として以下の3つが考えられます。
- リフォーム志向が強く、自分の理想の家をつくりたい
- 土地（地域）の問題
- 資金的な問題
リフォームして自分の好みの家にしたい
ここ5年くらいでしょうか、日本でもリノベーションという言葉が頻繁に使われるようになりました。リノベーションとリフォームの違いを知らない人も多く、ただ言葉のニュアンスでリフォームよりもリノベーションを好む人も珍しくありません。
明確な定義があるわけではないのですが、一般的にクロス張り替え、トイレやシステムキッチンの新調などをリフォーム。そして間取りそのものを変更するような大掛かりなものをリノベーションと呼ぶことが多いです。
昨今テレビなどでもリフォーム番組を多くみかけるようになりました。この影響で日本でも徐々にリフォームの理解が広まり、中古住宅や築古住宅への関心が高まっていると思います。
築古の中古住宅を安価で購入し、多くの予算を投入して自分好みの家にリノベーションする。このような思考の人が増えています。これとは少し目的が違いますが、都心を離れ田舎暮らしを希望する人が増えているのも、中古住宅促進にはプラスとなっています。
立地で考えると中古しか選択肢がない
マイホームを購入するとき、土地（地域）で決める人も少なくありません。どうしてもこのエリアに住みたい、この地域に住まなければならない理由のある人が多いということです。
子供の学校問題もあるでしょうし、親の介護などの問題も関係しているかもしれません。
ただ理由はさまざまですが、土地（地域）をマイホーム購入の第一条件としている人にとって、仕方なく中古住宅という選択肢になることもあります。
都心になればなるほど、売買される土地は少なく、人気のエリアとなれば売り出されている土地を探すだけでも数年かかることがあります。そうしたエリアでは、新築住宅を諦め、中古住宅を選ぶという選択肢しか残されていません。
新築は買えないが中古なら買える
そして3つ目が資金的な問題です。
新築住宅を買いたいが、資金的な問題でどうしても手がでない。でもマイホームは欲しい。そうなると選択肢は中古住宅ということになります。
とくに戸建て住宅の場合は、分譲マンションとは違い、築年素が経過していればいるほど、建物自体の価値は減少が大きくなります。一般的に戸建て住宅は築20年を超えると、建物としての価値はかぎりなく０に近いとも言われているのです。
つまり築20年を超えている中古住宅の価格というのは、基本的に土地の価格です。それに建物の価格がプラスαで乗っかっている程度です。新築だったら35坪2,500万円～3,000万円かかるのに対し、中古住宅であれば、この費用を2割ほどに抑えることができます。
まとめ
大げさな言い方かもしれませんが、これまでの日本における住宅市場というのは、政府が先導する形で「新築住宅」を後押ししてきました。
しかし、昨今は環境問題などもあり、政府も新築住宅から中古住宅の促進へとシフトチェンジをしています。ですが、それはここ数年以内に建てられた家に関してです。築20年を超えるような中古住宅がその政府促進の恩恵を受けられるとは到底考えられません。
厳しい言い方ですが、将来的に売却する予定がある戸建て住宅があるのでしたが、「売れるうちに売ってしまう！」のがおすすめです。
時期が来たら考える！では遅いと思います。日本の戸建て住宅はここ10年で飛躍的に性能がアップしています。そんな住宅と比較されたら、なかなか売れない状況になるのは目に見えます。
近い将来日本のマイホーム事情は、戸建て住宅に限っていえば新築志向の継続。そして築10年未満の築浅高性能住宅の奪い合いになるのだと予想しています。
しかしまだその時代ではありません。中古住宅も立地が良ければ買い手はみつかりますし、築古物件だって一定の需要があります。
- いますぐに売却する予定がなくとも、いま自分の家がどれくらいの価値があるのか？
- そして需要はどれくらいあるのか？
この2つを知っておくだけでも、将来の売却計画にきっとプラスになることでしょう。
