家やマンションを売る時によくある質問をまとめました。
初めて不動産を売る人が多いと思うので、トラブルにならないようにぜひ一度確認してみて下さい。
売却に関すること
実際に人が住んでいる状態でも売却依頼はできますか？
出来ますが、所有者が住んでいるのか賃貸として貸しているのかによって異なります。もちろん所有者の方が住みながら売却活動をすることは可能ですし、売りに出ている不動産の多くが住みながら売却活動をしている物件です。
しかし住んでいるのが所有者ではなく、賃貸の場合は少し事情が変わってきます。
賃貸で貸し出している物件でも売りに出すことは可能なのですが、不動産投資の収益物件として売りに出すのか？それとも通常の売買物件として売りに出すのかで売却活動のやり方が違ってきます。
売却を依頼する不動産業者と相談しながら売り出し方を考えるようにしましょう。
住み替えする際は売却と購入どちらを優先すべき？
どちらのケースでもメリット・デメリットがありますので一概には言えません。住み替えの場合、一番頭を悩ませるのは売却が先か購入が先かという問題です。
これは不動産業者や不動産の専門家でさえ水掛け論になりがちな問題であり、簡単にどちらがお得ですよとは断言できません。ただし、それぞれのメリットやデメリットを知ることで、自分たちにはどちらが合っているのかという判断材料にはなると思います。
購入を優先＝引越しのスケジュールなどの調整が容易になるのはメリットなのですが、その期日にあわせた売却が成立するとは限りません。その場合二重の住宅ローンを支払うことにもなりかねませんので注意が必要です。
売却を優先＝資金計画を具体化しやすいというメリットがある反面、条件に見合う物件がなかなか見つからずに仮住まいとして賃貸を借りることになる場合も珍しくありません。
こうなると賃貸契約に掛かる敷金などの初期費用も必要ですし、2回引越しをする費用も勿体無いです。
詳しくは「住み替え・買い替えする場合」のページで解説していますので参考にして下さい
相続の登記を済ませていない物件でも売却できますか？
登記を正常に変更することで売却が可能になります。
不動産を相続した場合には、相続による名義変更の登記が必要になります。しかし、相続登記をしないまま放置している不動産は珍しくありません。
相続登記を正常におこなっていないと該当物件を売却することはできませんので、売却までに登記を変更しておく必要があります。
また、最近は権利証を紛失したというケースも珍しくありません。とくに相続などの場合には相続した時点で権利証が紛失していることもあります。
このように権利証を紛失している場合でも司法書士に依頼することで権利証の再発行が可能ですが、それなりの費用と期間が掛かることも想定しておきましょう。
遺産相続で揉めていますが、それでも売ることはできますか？
相続人すべての同意がなければ、残念ですが売却は不可能です。家や土地の売却には、権利者すべての同意が必要となりますので、相続人同士で解決してもらうしかありません。
よく相続で揉めていて、不動産業者に泣きついてくる方がいますが、真剣に取り合ってくれる不動産業者は少ないのというのが現実です。不動産業者に相談するまえに、司法書士や弁護士などに相談し、相続の問題を解決しておくことが先決です。
冷たい言い方だと感じるかもしれませんが、不動産業者は知ってしまった事実は買主に聞かれると隠すことはできません。ですので、相続で揉めていることも隠せない場合があります。
そうなれば、売却に不利になる可能性が高いことは想像できます。ですので、相続の問題を解決してから不動産業者に相談する方が得策だと私は思います。
裁判所から差し押さえの通知が来ても売れるのか？
競売の入札が開始される前日までなら、なんとか差し押さえを取り下げることも可能ですが、それなりの資金が必要になります。まず絶対条件として住宅ローンを一括で返済できるだけの目処を立てないと裁判所も債権者も相手にしてくれません。
裁判所から、差し押さえ決定の通知が来たばかりであれば、まだ間に合う可能性も高いです。とにかく住宅ローンを滞納してしまったら、一日でも早く相談するのが解決への一番の近道です。
賃貸で貸していますが、売ることは可能でしょうか？
売主の方が賃貸人と話をしていて、退去することに同意を得ていれば売却も可能です。ただし、賃貸人が引越しなどに応じてくれない状態であれば、一般的な居住としての売却は相当難しいです。
この場合は、事業物件として売り出す方向になると思います。事業物件となれば、収益性の問題なども出てきますので、買主を探すのは簡単ではありません。
現在の賃貸人に引越し費用を工面してあげるなど、なんとか退去に応じてもらうしかありません。
不動産業者としては、簡単な退去交渉くらいであれば、協力してくれる業者も多いと思いますが、これが裁判などになるようであれば、弁護士などの専門家に相談した方が得策だと思います。
売却後も保証しなければならないって本当ですか？
「瑕疵担保責任」という保証制度がありますので、これは本当です。しかし、保証しなければならない箇所は構造躯体や雨漏りなど、深刻な瑕疵に関してです。
しかも保証の期間は個人同士の売買であれば、1ヶ月～3ヶ月程度と短く設定されています。
これは、売主が重大な瑕疵（欠陥）があるにも関わらず、それを隠して売却することを防止するための制度として必要です。決して売主だけが不利益になる制度ではないことを理解してください。
また築年数が20年以上など、古い物件については何らかの瑕疵（欠陥）があるのは、想定できますので、この瑕疵担保責任という制度を免責することも売主と買主の合意があれば可能です。
お金に関すること
早急に売却したいけどいくらで売れますか？
「1ヶ月くらいあれば売れますか？」と尋ねられることも多かったのですが、1ヶ月くらいで売れる物件は、ほんの一握りです。実際には、相談を受けてから売主さんの手元に現金が入るまで、3ヶ月～6ヶ月くらいの期間が一般的です。
どうしても早急に売却する理由があるのであれば、不動産業者に直接買い取ってもらう方法もありますが、これだと通常の売却に比べ安価（相場の7割前後）でしか売ることが出来ないというデメリットがあります。
ただし専門業者の買取りであれば、現金化までの平均期間は1ヶ月ほどです。買取に関しては以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひチェックしておきましょう。
売る時にローンは返済しておいた方がいいのか？
引渡し決済時に同時完済すればOKです。
投資用不動産を探している方などは、現金での即決済を希望するケースが多いので、資金的な余裕があれば住宅ローンを完済しておくことをおすすめしますが、一般のマイホームの売買であれば引渡し決済時に同時完済すれば問題ありません。
ただし、この場合は住宅ローンの残債務以上で売却するか、もしくは足りない残債務分を現金で返済するだけの余裕があることが前提となります。
売却価格が残債務を下回り、足りない分を現金で補うことができなければ任意売却となりますので、抵当権者の許可が必要になることを覚えておきましょう。
現時点で管理費や修繕積立金の滞納があるけど売却できますか？
管理費や修繕積立金の滞納があっても売却はできますが、決済時に清算することになります。近年多いのが管理費や修繕積立金を滞納しているけど売却できますか？という相談です。
当然これらの費用を清算することで売却は可能です。
資金に余裕があるのであれば、売却活動の前に滞納分を清算しておくことをおすすめしますが、資金的な余裕がなければ売却代金から清算することもできます。
黙っていればバレないだろうという考えはトラブルの原因にもなりますし、契約不履行に該当する恐れもありますので絶対に止めましょう。
売却依頼をやめた場合の広告料や仲介手数料の支払いは？
仲介手数料は売却時の成功報酬なので支払う必要はありませんが、広告料などについては不動産業者により対応が異なります。
「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」で売却を依頼している場合、その売却を途中で取りやめる場合を想定して回答します。
この場合だと売買が成立していませんので、仲介手数料の支払いは当然ありません。あくまでも成功報酬として仲介手数料は払うものです。
しかし、売却活動に掛かった分の経費（謄本や公図の取得費・宣伝広告費など）は請求される場合があります。
不動産業者によりケースバイケースなのですが、一般的には経費は請求しないという業者が多いのですが、なかには実費分の経費を請求されることもあります。
これは非常に大事な問題ですので、媒介契約を結ぶ前に具体的な話をしておいた方が良いと思います。
不動産業者を変更したいと考えている人は、以下の記事で選び方のポイントを解説しているので、あわせてチェックしておきましょう。
不動産売却のおすすめはどこ？高く売るなら仲介業者選びが超重要！
売却代金を貰えるのはいつ頃ですか？
通常は契約時と引渡し決済時の2回に分けて支払われます。一般的に売買代金の支払いは契約時に5％～10％、残りの代金に関しては引渡し決済時に全額を受領することになります。
不動産業者に関すること
複数の不動産業者に売却を依頼しても良いのですか？
不動産業者に家や土地の売却を依頼する場合、媒介契約を締結する必要があります。この媒介契約にも色々な種類があり、そのなかの「一般媒介」という契約であれば、同時に複数の不動産業者に売却の依頼をすることが可能です。
各媒介契約には、それぞれメリットやデメリットがありますので、自分が希望する売却方法に一番近い契約方法を選択することをお薦めします。
不動産業者は売主の味方ですよね？
売却の依頼を受けているお客様から、「不動産業者は売主の味方ですよね？」といわれることが度々ありました。
正直な話をするなら、不動産業者は売主と買主にとって中立的な立場となります。売主からも手数料を頂きますし、同じ額の手数料を買主からも頂きます。
つまり、どちらの味方という立場でなく、あくまでも平等で公平な売買を成立させることが不動産業者の役割だと理解してください。
ですので、媒介契約を締結しているからといって、何でもかんでも不動産業者や担当営業マンに一任するのはお薦めできません。
査定に関すること
簡易査定も訪問査定も本当に無料ですか？
基本的にどの業者も査定は無料としているのが一般的です。悪質な不動産業者になると媒介契約を結ばないと訪問査定は出来ませんという場合がありますが、そのような業者に売却の依頼をするのはやめておきましょう。
後々、広告費などといって余計な費用を請求される恐れがあります。簡易査定でも訪問査定でも無料で実施してくれるのが一般的です。その査定額を参考にして売却するかどうかを検討するのですから当然といえば当然なのです。
査定額で絶対に売れますか？
不動産業者が算出する査定額は、あくまでも「これくらいであれば売れるであろうという相場価格」です。そのため、査定額以上で売れることもあれば、査定額を大きく下回ることもあります。
査定額のまま売れるという考えを持つのは止めておきましょう。
1年、2年、3年と気長に買主を待つ気持ちがあれば、査定額に違い価格で売れる可能性も高くなりますが、6ヶ月や3ヶ月というように期限を短く設定すれば、それだけ査定額で売れる可能性は低くなると思ってください。
売却時のリフォームに関すること
売却の前にリフォームしておいた方がよいのか？
売却のためのリフォームであれば必要ありません。
ご自身が便利に生活するためのリフォームであればＯＫですが、売却しやすくするためのリフォームをわざわざする必要はありません。
築年数でいえば20年、25年というマイホームはリフォームするには最適な時期だと思いますが、これはあくまでも買い手側が自分の好みでリフォームするのが一般的です。
あなたがリフォームをしても、それはあなたの好みであり、買い手側の人に受け入れられるとは限りません。
実際にリフォームをおこなうより、「リフォームをすればこのようになりますよ」というプランを提示してあげるほうが効果的だと思います。
方法としてはリフォーム業者に相談し、リフォームした場合のイメージが掴めるようにプランを写真やパネルで展示しておくのはどうでしょう？
一緒に概算見積もりなどを取り寄せておくのも効果的だと思います。
70万円の費用であれば、このようなリフォームまで可能ですよ。200万円の費用であれば、このようなリフォームまで出来ますよ。という感じで具体的な金額とイメージ写真を提示してもらったほうが買い手側の購入意欲も高くなるのではないでしょうか。
リフォーム済みの物件であれば売却価格に反映できますか？
リフォーム額をそのまま売却価格に反映させるのは難しいです。
売却の1年前に300万円の大規模リフォームを行ったからといって、査定価格にリフォーム分の300万円を上乗せするのは無謀です。
通常リフォームというのは、その家族にとっての利便性を向上させるための改修工事ですので、そのリフォームがすべての家族に受け入れられるわけではありません。
例えば3ＤＫを2ＬＤＫにリフォーム工事したとして、元々内覧に訪れるお客さんは2ＬＤＫを探している方たちです。そのお客様に「この物件、元々は3ＤＫだったんですよ」という話をしても意味がありません。
つまり、3ＤＫを2ＬＤＫにするためのリフォーム費用は内覧者にはまったく関係が無い話なのです。
このようにリフォームした費用をそのまま売却価格に上乗せすることはほぼ不可能ですが、広告チラシや不動産業者のホームページなどで「リフォーム済み物件」として売り出してもらえれば多少なりと売却価格に反映させることは可能だと思います。
その際には、「リフォームした時期」「リフォームした箇所」「リフォームに掛かった費用」などを出来るだけ詳しく記載してもらうようにしましょう。
