現在タワーマンションに住んでいる人向けに売り時の目安を解説しています。2020年が一つの目安としていましたが、最近では2020年では遅いという声も聞かれるようになりました。
では、なぜ人気のタワーマンションが売れなくなるのでしょうか？
売れなくなる理由をを分かりやすく分析して解説しているので、今タワーマンションに住んでいる人は売り時を逃さないようチェックしておきましょう。
- 【目次】タワーマンションの売り時と今後の問題点
タワーマンションの今後と注意点
2008年のリーマンショックが起こる前までは、不動産市場は「ミニバブル」とも呼ばれていました。1991年のバブル崩壊以降、マンションの価格が過去最高の水準になったのがこの時期です。
しかし、最近では以下の3つ要因からミニバブルの水準をさらに超えています。
- 2020年の東京オリンピック開催
- 金利の低下
- 消費税の増税
実は、現在の不動産市場は「不動産バブル」と呼ばれているんですが、この高い水準がいつまで続くのでしょうか？
1990年代のバブル崩壊や、2008年のリーマンショックなどのようなことが繰り返される可能性があるかもしれません。早ければ2020年、もしくはそれ以前に不動産バブルが終わってしまう可能性が高いともいわれています。
売り時はいつなのか？
2019年の消費税増税、2020年の東京オリンピックの開催に伴って、不動産バブルが崩壊するかもしれない・・・という2020年問題が不安視されています。
早ければ2019年の消費税増税のタイミングで不動産バブルが崩壊する可能性もあります。問題は不動産だけにとどまらず、株価や日本全体の景気悪化にもつながるのではないかともいわれています。
長期的な景気悪化ともなってしまえば不動産価格はなかなか戻らず、タワーマンションでも、CMなどでよく見かけるブランドマンションでも「マンションが売れない時代」がやってくるかもしれません。
しかし不動産バブルが続いている今なら、高値で売却できます。
2019年や2020年まで待って売却すると手遅れかもしれません。5年後には5,000万円で購入したマンションが、最悪の場合2,500万円の価値にしかならない。そんな日がやってくるかもしれません。
売却時の注意点
タワーマンションは、1棟に数100戸の居住者がいます。なので、同時期に売却を考えている人がいてもおかしくありません。ほとんど同じ条件で売りに出されている場合、価格を下げないと売れません。
マンションの売買頻度は意外にも多く、同じタワーマンション内で売却が重なってしまうことも多いのです。同じマンション内でいくつも部屋が売り出されていれば、買い手はなかなか見つかりにくくなります。
また、同じマンションでいくつもの物件が同じタイミングで売られていると、
なんでこのマンションは売られている部屋数が多いのだろうか？
何か問題でもあるのではないだろうか？
というような不安を抱く人もでてきます。つまり、タワーマンションでは人よりできるだけ早く売るのがポイントとなります。
売れないタワーマンションが増加する原因
土地の価格が上がった結果マンションの価格も高騰を続け、驚くような値段をつけています。
東京都内では特にオリンピック会場となるエリアの開発が進み、不動産価格もかなり上がっています。特に、ベイエリアは便利でおしゃれなことからタワーマンションの価格がとても高くなっているというのが現状です。
ではなぜ人気のタワーマンションが売れなくなるのかみていきましょう。
少子高齢化社会による空き家問題
日本は少子高齢化社会で、すでに日本全体の人口減少は始まっています。
都心部の人口は、「東京オリンピック開催の2020年がピークではないか」とも言われていて、オリンピック終了後、急激に人口が減っていくことが予想されています。人口の減少で問題になってくるのが空き家の数の増加です。
すでに、日本の空き家の数は問題になっています。そんな状態にもかかわらず不動産バブルの影響により、新築マンションは建設ラッシュをむかえています。
空き家の数が多いにも関わらず、新築マンションが建設され続けている理由は、購入している人が「投資目的」だからです。購入者の中には、中国や台湾、韓国などの海外投資家もたくさんいます。
つまり、自分で住むための家として購入していないため、価格が一気に落ちれば投資家たちはいっせいにマンションを手放す事態も予想され、空き家が増加する原因になります。
空き家が増えればそれだけ似たような物件と比較されるので、売却しにくくなります。
マンションの過剰供給
2015年頃までは1元20円ほどの円安の影響もあり、中国人が日本のマンションを買いまくっていましたが、2016年に中国人の爆買いは終わっています。
また、日本の富裕層も新築マンション自体の価格が高騰したことで、投資の意味がなくなってしまい購入しなくなっています。
では、中古マンションが売れているのかというと、そういうわけでもありません。中古マンションも、新築マンションに合わせて価格が高騰しますので、同じく売れていません。
こうなってくると次々と建てられていく新築マンションに対して買いたいと思う人がなかなか現れない状況になってしまいます。結果、マンションの需要と供給のバランスが崩れてしまい、高騰し続けていた価格が下がってしまうことが想像できます。
マンションの高額な修繕費
人口が減少してマンションの空き家が増えるということは、1世帯が負担する管理費や修繕費積立もあがります。負担できる費用には限度がありますから、修繕したくてもなかなか費用が集まらないという事態にもなります。
各マンションの管理形態が悪化してしまえば、マンションそのものの景観も損なわれてしまい、築年数の経ったマンションが更に売れなくなることが予想されます。
管理費や修繕費が高いと仮にマンション価格が安かったとしても、住宅ローンの返済＋高額な管理費や積立金が毎月の負担となってきます。
実際に私も、マンションの価格だけ聞いて「購入したい！」と思ってモデルルームに行きましたが、毎月の管理費・修繕費の高さに驚き購入を断念した経験があります。
この修繕積立金ですが、新築から10年、15年くらい経つと、大規模修繕に向けて金額を跳ね上げるマンションが多くなります。
実際私の周りにも、大規模修繕で積立金が跳ね上がり、毎月の負担額が当初のローン価格から1.5倍にもなってしまい、それを理由にマンションを売った知り合いが何人かいます。
億ションは売却しにくい
100㎡以上の高額物件は、需要が低くなる恐れもあります。マンション購入検討層は、常識的な広さ（70㎡から80㎡）の物件を探す人が圧倒的に多いといわれています。
億ションを購入できる余裕のある人は、限定されてしまうため、高額物件となるとさらに売りづらくなるかもしれません。
まとめ
「現在、マンションの売却を検討している。」
「マンションを所有していてオリンピック前に売るか、オリンピック後に売るか迷っている。」
などマンションの売却を考えている人は不動産バブルの今、自分の所有しているマンションがどれくらいの価格で売れるのかを知ることから始めてみてはいかがでしょうか。
2020年はひとつの目安ではありますが、東京オリンピックまで不動産バブルが続くと構えていてのは危険です。理由は1990年代のバブル崩壊や、2008年のリーマンショックの時のように落ちる時は一気に下落するからです。
今からさらに上昇する可能性と一気に下落した時のリスクを考えると、上がった場合は多少損するかも知れませんが、今のうちに売却しておいた方がよいでしょう。
売り時を逃して損しないように、タワーマンションに住んでいる人は注意してください。
