住み替えする場合「売り先行」と「買い先行」の2つのパターンになりますが、どちらがいいか分からない人が多いと思います。
売り先行の場合、自宅の売却後に売却金額を新居の購入資金にあてることができますが、買い先行の場合、新居の購入後に自宅を売却するので、予めまとまった資金が必要になり、家の売却が遅れれば二重でローンを払う必要がでてきます。
よって、売り先行での住み替えが安心でおすすめです。これはマンションの住み替えでも同じです。この記事では、それぞれのメリットデメリットを分かりやすく解説しますので、せひ参考にしてみてください。
家を住み替えする際の流れ
住み替えを行う際に大切なことは、どんな流れなのかを把握して、住み替えスケジュールと資金計画をしっかりと組み立てておくことがポイントです。
そして重要なのは、売り先行で進めるのか、買い先行で進めるのか、住み替えの方法をしっかりと決めておくことです。
「売り先行」と「買い先行」の流れをわかりやすくまとめたものなので、確認しておきましょう。
売り先行の流れ
買い先行の流れ
（出典：https://www.home4u.jp/sell/howto/detail01-02）
両方のケースで共通するポイントは、現在住んでいる家がどのくらいの価格で売却できるかを、なるべく早めに把握しておくことです。
その上で資金計画をどう立てるのかしっかり決めた上で「売り先行」と「買い先行」のどちらの方法で進めていくのかを決定するようにしてください。
売り先行のケース
売り先行とは、現在の家を売却してから、新しい家を購入する方法です。売却で得た代金を、新しい家の購入資金にあてられるのが大きなメリットになります。
住み替えで一番多いのも、この「売り先行」です。
住み替えをする人のほとんどが、現在の家の住宅ローンの残債がまだ残っている状態なので、家を売却した代金で残りの住宅ローンを一括返済し、次の新しい家を購入する、といったケースが自然と一番多い流れになります。
売却した代金を得た後に新居を決めることができるので、新居を購入する際の予算計画が立てやすくなります。
また、買い先行の方法だと、現在の家の売却を急がなくてはいけないため、家の売却がスムーズにいかなかった場合に焦って物件の値下げしてしまい、損する可能性もでてきます。
しかし、売り先行で進めれば家の売却が決まってから新居の購入という流れになるため、焦る必要はありません。
ただし、売り先行にもデメリットがあります。それは仮住まいの問題です。売り先行は物件の売却を先に行うため、家の引渡しまでに次の新居を決めなければいけません。
売却後スムーズに新居も決められれば何も問題はないのですが、もしも新居が決まっていない場合、新居が見つかるまでに住む仮住まいを探して引っ越す必要がでてきます。
新居の購入タイミングが合わなければ、仮住まいを探して2回引っ越しをしなければいけないデメリットもありますが、売却してから新居を購入できる安心感があります。
家の資金計画をしっかりと立てて、計画的に住み替えを行いたい人は、「売り先行」で進めることをおすすめします。最後にメリットとデメリットをまとめてみましたので参考にしてください。
「売り先行」のメリット
- 自宅の売却後に新居を購入するため、使える資金が目に見えてわかり資金計画が立てやすい
- 焦らず納得のいく売却活動ができる
「売り先行」のデメリット
- タイミングがあわなければ、新居が見つかるまで「仮住まい」への引っ越しをしなければいけない
買い先行のケース
「買い先行」とは、現在の家を売却する前に、次の新しい家を先に購入する方法です。この方法は、購入資金が沢山ある方や、新居探しを時間に縛られずゆっくりと決めたい方におすすめの方法です。
次に住む新しい家を購入してから、現在の家を売却するため仮住まいを探すことなく住み替えを進められます。
また、買い先行の場合、現在の家を売却することなく新居探しができるため、ゆっくり妥協せずに新居を探すことができます。
しかし、売り先行とは違い、現在の家の売却金額を「新居の購入資金」にはあてられないため、新居にかかってくる頭金や諸経費を貯蓄などから用意しなければいけません。
また現在の家を売却するまでは、現在の住宅ローンと新たに発生する新居の住宅ローンの二つを同時に支払う可能性があるため、この方法での住み替えは資金に余裕がある人に限られてきます。
当然、売却に時間がかかればかかるほど、ローンの支払い額も二重になり返済額が高くなるため、負担する費用は大きくなります。
そういった理由から、「次の新居に引っ越すまでになるべく早く今の家を売却したい」と焦って売却活動をしてしまうことにもなりかねません。
思うように売却が進められなかった場合、早く売ってしまいたいが為に予想以上に物件の値下げをしてしまうケースもあるため、購入資金があまりない方はおすすめの方法ではありません。
買い先行のメリットとデメリットをまとめてみました。
「買い先行」のメリット
- 新居を妥協せず、ゆっくりと選び購入することができる
- 仮住まいを探す必要がない
「買い先行」のデメリット
- 現在の家の売却代金を新居の購入資金にあてることができないため、新居の購入資金を貯蓄などから用意する必要がある
- 現在の家が売れるまで、新居の住宅ローンと二つのローンを同時に支払わなければいけない
- 売却期間に限りがあるため、焦って必要以上の値引きをしてしまう可能性がある
住み替えする際の仮住まいについて
「仮住まい」とは、仮に住む一時的な家のことで、住み替えで家を売却して引渡したが、次の新居をまだ購入していないときなどに使われる方法です。
では、実際どのように仮住まいを探せばいいのでしょうか。
「一時的に家を借りるだけ」と、簡単には見えますが、仮住まいに住む期間や、家族の人数、予算などによって様々な選択肢があり費用もそれぞれ違います。
以下では、仮住まいを選ぶ際のポイントと、代表的な3つの仮住まいについて紹介していきます。
賃貸物件を借りる
仮住まいの方法として一番に思いつくのが、賃貸物件を借りる方法でしょう。一般の賃貸物件を借りる方法であれば物件数が非常に多いため、現在の生活スタイルをほとんど変えることなく物件を探せます。
仮住まいとはいえ、なるべく住んでいた家の周辺で仮住まいの物件を探す人がほとんどです。その場合、できるだけ、そこの地域の情報に強い「地域密着型」の不動産会社にお願いするのがおすすめです。
しかし、「仮住まい」の場合、短期間の入居では貸主側に嫌がられてしまうことが多く、不動産会社にも断られてしまう可能性もあります。
たまに、短期間の入居であることを隠して仮住まいを探す人もいますが、退去の際に違約金などを請求されてしまったり、トラブルになるケースも多いため、正直に伝えて仮住まいを探すようにしましょう。
「住み替えのため、新居の購入までの仮住まいを探している」と不動産会社に正直に希望を伝えた上で、協力してくれる不動産会社を探してみましょう。
また一部の地域では、仮住まい専門の物件を取り扱っている不動産会社や、短期入居に特化している不動産会社もありますので、ぜひチェックしておきましょう。
最後に賃貸物件を借りるのにいくらかかるのかみてみましょう。
賃貸物件の一般的な初期費用の例 （家賃10万円の場合）
- 敷金・礼金（家賃1ヶ月分）＝20万円
- 仲介手数料（家賃1ヶ月分）＝10万円
- 引っ越し代＝10万円
初期費用の合計は約40万円になります。物件によっては敷金と礼金で家賃2ヶ月分ずつかかる場合もあります。できるだけ、初期費用のかからない物件を不動産会社に探してもらうのがポイントです。
UR住宅を借りる
UR住宅は運よく空きさえあれば、最も良い選択肢といえます。理由は入居期間の決まりが特にないため、短期間のみの入居でも断られる心配が無いからです。
物件の間取りも単身向けの間取りからファミリー向けの広い間取りと、様々なタイプがあります。
スマホやパソコンから見れるUR住宅の検索サイトもありますが、情報の更新が遅れる場合があるので、最寄りの営業所に直接出向いて問い合わせるのがおすすめです。また、営業所の開始時間と同時に電話にて空き物件の問い合わせしてみるのもいいと思います。
家賃は地域や間取りなどによってそれぞれ違いますが、UR住宅は広さが魅力の物件が多いため、通常の賃貸物件と比べて家賃相場は同じか少し高いくらいと考えておくと良いでしょう。
しかし、UR住宅の物件は人気で数も限られているため、入居が先着順となっていて、物件に空きが出てもすぐに入居者が決まってしまいます。仮住まい探しのタイミングで、物件にちょうど空きがあるかどうかがポイントになります。
また、UR住宅はペット不可の物件が多いので、ペットを飼っている場合はよく確認しましょう。気になるUR住宅の平均的な費用相場はこちらです。
UR住宅の一般的な初期費用の例 （家賃10万円の場合）
- 敷金（家賃の2ヶ月分）＝20万円
- 共益費＝5,000円（平均）を日割り計算したもの
- 引っ越し代＝10万円
初期費用の合計は約30万円になります。UR住宅は礼金と仲介手数料が必要ないため、賃貸物件を借りるよりも初期費用がかなり抑えられます。敷金も、退去時の原状回復に使う費用以外はきちんと返還されます。
マンスリー（ウィークリー）マンションを借りる
短期間のみの「仮住まい」であれば、マンスリーマンションもおすすめです。
マンスリーマンションは長期出張などの単身者向けの物件のため、部屋は広くても1DK程です。あまり広い物件はないため、少人数の仮住まいに向いている方法になります。また、家具などはトランクルームなどに保管しておかなければいけません。
マンスリーマンションに住む際の初期費用は引っ越し代くらいなので、月々にかかる費用相場を紹介します。
マンスリーマンションの一般的な月々の例 （1日5,000円の場合）
- 管理費＝2万～2万5,000円ほど
- トランクルーム代＝平均月3万円ほど
その他退去時には、清掃費として2～5万ほどかかります。
マンスリーマンションは、敷金・礼金0円の物件が多く、賃貸物件よりも金額設定が高くなっています。1日の料金は地域によって異なりますが東京の場合、日額5,000円程のところが多いでしょう。
数か月の入居になれば負担が大きくなってしまいますが、1ヶ月くらいの短期間であれば他の仮住まいの方法よりも費用を安く抑えることができます。
短期間の利用のために作られたマンションのため、部屋の質は他の選択肢に比べ、劣ってしまいますが、少人数で短い日数のみの仮住まいであれば一番費用を抑えられる方法です。
どの仮住まいが一番適しているか、うまく見極めて、少しでも費用を抑えて物件を選んでください。
まとめ
家の住み替えは、売ると買うをタイミングよく行うことが成功への近道になります。
資産計画をしっかりと立て、「売り先行」で進めるか、「買い先行」で進めるかをよく見極める必要があります。
資金に余裕があるならば買い先行でも大丈夫ですが、安心して住み替えを行いたい人は、資金計画の立てやすい売り先行がおすすめの方法になります。
「売り先行」と「買い先行」の違いをよく理解して住み替えを進めていきましょう。仮住まいの探し方や特徴などもよく把握したうえで進められれば、スムーズに住み替えを成功させることができると思います。
