「日本の人口は年々減少しているのに、なぜ新しいマンションが次々と建っているのか」と不思議に感じたことはありませんか？普通に考えれば、人口が減ることで住まいであるマンションの需要も落ちそうなものですが、そのような様子はありません。
しかし、これには色々な事情があるため、一概に「今後もマンションが増え続ける」とは言えないようです。
特に都市部と地方ではまったく話が違ってくるので、この先マンションの売買を検討している人はぜひ覚えておいて下さい。
人口は減少しているが、都市部の人口は増え続けている
2014年10月時点の日本の総人口は1億2,708万人でしたが、2016年5月では1億2,694万人（▲14万人）に減少しています。このまま何も手を打たなかった場合、2050年には9,708万人、2100年には4,959万人まで減少するというデータもあります。
このように、日本の人口は2008年をピークに年々減少していくことがわかっています。このままの状況が続けば、近い将来、分譲マンションが飽和状態になることは容易に想像できます。ですが、今もなお新築分譲マンションが建設が行われ、販売され続けているのはなぜでしょうか。
その背景には2つの理由があります。
理由1：都心部へ人口が集中している
まず、1つ目の理由として考えられるのが、都心部へ人口が集中していることです。
各道府県の人口は年々減少していますが、東京をはじめ、首都圏の人口は今も増え続けています。つまり、地元を出て都会で暮らすことを選ぶ人がそれだけ増えているということで、この現象は各道府県でも同じように起こっています。
例えば、大阪府全体の人口は減少しているのに、大阪市の人口は増加しています。北海道も同様に、全体の人口は減っているのに札幌市は増加しています。
このように、より都心部へ移り住む人が増えていることで、分譲マンションの需要が増えているのです。東京などの首都圏に限らず、各道府県として考えても、都心部のマンション需要はまだまだ見込めるといことになります。
理由2：人口は減っているが、世帯数は増加している
そして2つ目の理由が、世帯数の増加です。
総人口は減っているのに、総世帯数は増えているのが日本の現状です。これは、高齢化や地方の過疎化、そして核家族化など複数の理由があります。
さらに、今は晩婚化の時代とも言われており、30代や40代で独身の人も珍しくありません。それを示す証拠として、今は夫婦と子供の3人世帯や4人世帯よりも、独身の単身者世帯や、夫婦のみ親子のみの2人世帯が多いのです。
それを象徴するかのように、今はファミリー向けのマンションだけではなく、単身者や二人暮らし向けの1DK～2LDKをメインターゲットにしている分嬢マンションも珍しくありません。
これは、マンションを販売する業者には好都合の状況です。ファミリー世帯向けのマンションよりも、単身世帯向けのマンションの方が、部屋数も断然多く取れますので、より好立地な場所でのマンション販売も可能です。
このように、都心部へ人口が集中する現象は、今後益々増えていくと思われます。地方は人口が流出し、企業としても撤退を余儀なくされるケースも増えるはずです。そして、地方で職を探すのが今以上に難しくなり、賃金面でも冷遇されていくでしょう。そうなると、より一層都心部へ仕事を求めて移り住む人が増えることになります。
地方部の分譲マンションは厳しい時代を迎える
これらの理由から、地方部のマンション事情は、完全に需要と供給のバランスが崩れるため近い将来相当厳しくなるでしょう。これが2020年問題の主な原因だと思います。
買い手や借り手がいないマンションは急激に価格が下落し、各道府県でも本当に人気がある地域のマンションしか売れなくなる。そうなると、地方のマンションは価格競争が始まり、さらに価格は下落していく、という悪のスパイラルの中にあるのです。
別記事の「首都圏でも500万円以下で売り出されている中古マンションはたくさんある」でも書いているように、現時点ですでに地方部の中古マンションでは大幅な価格下落が始まっています。購入時は3,000～4,000万円だった分譲マンションが、わずか数百万円でも売れない時代がやってきています。
早い段階で「よく考える機会」を作りましょう
皆さんのお住いの地域でも、「市街地近くのマンションは、5年前とほぼ価格は変わっていないのに、少し郊外にある分譲マンションの価格は驚くほど下落し、何ヶ月経っても売れていない」など、そんな情報を目にしたことはありませんか。
これは、地方の不動産を所有していて売却予定がある方にも同じことが言えるのですが、親が住んでいるマンションなど、将来的に不安を感じる地方の物件を相続する予定があるのでしたら、「どうするのがベストなのか」を、今のうちにご家族揃って話し合っておくことをおすすめします。
人口の流れから読み取れる背景は様々な事を教えてくれます。その流れを読み、売り時と買い時を見極める事はとても大切です。「時すでに遅し」とならないよう、日頃から有効活用の手段を模索していくことが、これからの時代に必要になっていきそうです。
