住んでいる家が旗竿地に建っていて、建て替えを検討している人向けに、注意点やおすすめのハウスメーカーなどをまとめます。
ポイントとなるのが道路幅で、建築基準法では、4m以上の道路に幅2m以上、建て替え予定地が接していなければならないと書かされています。
基準をクリアできない場合の対処法も解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
旗竿地で建て替えするには
土地の形が旗竿に似ている土地の事を旗竿地と言います。（画像C）
図のように、Aの正方形やBの長方形の土地のことを整形地と言い、Cの旗竿地やDの変形地のことを不整形地といいます。
旗竿地で建て替えをするのであれば、接道の問題を最初にはっきりさせておく必要があります。
接道義務を満たしているのか確認
家を建てるためには建築基準法で定められている内容をクリアする必要があります。
その43条で「幅員4m以上の道路に、敷地の間口が2m以上接していなければならない」と決められています。
基本的には建築基準法が重要視されるのですが、各自治体によって独自の規制や条例を設けている場合もあるので、まずは役場でしっかりと確認するようにしましょう。
ちなみに東京都の建築安全条例では、以下のような決まりがあります。
- 路地状部分が20m以下の場合は、道路との接面が2m以上あること
- 路地状部分が20m以上の場合は、道路との接面が3m以上あること
路地状部分というのは、下図を参考にしてください。
満たしていない場合の対処法
基準をクリアしていない場合、建て替えができない可能性が高くなりますが、絶対に建て替えができない訳ではありません。
先ほど各自治体によって条例があると説明しましたが、接道部分が2m未満であっても再建築の許可を出してくれる場合があります。
繰り返しになりますが、本当に再建築不可なのかを行政でしっかりと確認しておきましょう。それでも建て替え不可とされた場合の対処法として、以下の3つがあります。
- 近接した土地を購入
- 土地を借りる
- 家まるごとリフォーム
近接した土地を購入
再建築の基準をクリアするため、隣接している土地を買い取るという方法があります。
もちろん隣接地をまるごと買い取る必要はなく、接道部分（路地状部分も含む）だけ売ってもらえるのであればそれが一番ベストな方法です。
隣地が空き地や駐車場のような土地だと、交渉もしやすくなります。
ただし、こちらの一方的な都合で買い取りをお願いするのですから、拒否される可能性が高いことは覚悟しておかなければなりません。
ですので、自分の土地が接道の問題を抱えているのであれば、隣地が売りに出ることがあれば建て替えを検討していない時期でも、一部買い取りさせてもらえないか交渉してみるのが良いでしょう。
また万が一、土地を譲ってもらえるのであれば、路地状部分を駐車場にと考える人も多いと思います。
もし駐車場にするのであれば当然2mでは幅が狭すぎますので、最低でも2.5mの幅が取れるように買い取る相談をするようにしましょう。
土地を借りる
あまり知られていないことですが、一時的に2m以上の通路を確保することができれば建築許可が降りる可能性は高いです。
つまり、建築中だけ隣地から足りない分の土地を借りる契約をし、それで建築確認申請をすれば無事に再建築の許可をもらるかもしれません。
家まるごとリフォーム
隣の土地を売ってもらうことも借りることもできない場合、建て替えはかなり厳しくなります。
このような場合、建て替えはあきらめて家全体をフルリフォームすることを検討してみてはどうでしょう。
住友不動産の新築そっくりさんはテレビCMでも有名ですが、他にも多くの企業が家まるごとリフォームをやっています。
あくまでもリフォーム工事なので、建て替えのように建築の許可は必要ありません。
建て替えより費用も安くおさまりますし、ほぼ新築同様にリフォームすることができます。
住友不動産の新築そっくりさんを含め、リフォームに関しては「大手リフォーム会社の評判口コミランキング」で詳しく解説しているので、あわせてチェックしてみてください。
旗竿地で建て替えする際の注意点
旗竿地で家の建て替えをするのであれば、これまで話をしてきた道の問題のほかにも、いくつか気をつけておくべきポイントがあります。
とくに費用や工期に関する問題が多いので、建て替えを検討するのであれば、これから紹介するポイントについてはしっかりと抑えておくようにしましょう。
費用は割高になる
旗竿地といっても、通路部分の幅によって大きく違ってきます。敷地までの通路が2mぎりぎりと狭い場合、クレーン車や生コン車など大型の車両や重機が入れません。
そうなると建築時の費用だけでなく、古家の解体費用も高額になります。
建て替える新居も重機が入らないのであれば、木造住宅などに限定されてしまう可能性があります。
特に解体に関しては、すべて手作業となれば費用が2～3倍になることもあるので、一括見積サイトなどを上手に活用して、少しでも出費を抑えるようにしましょう。
例えば通路の幅が2mに満たなくても小型重機を持っている業者であれば、手作業よりは効率があがるので、解体費用を抑えることができます。
工期が長くなる
機械がつかえず、手作業が多くなればなるほど工事の期間も長くなります。
もし隣接している土地を使うことで、重機などが進入できるスペースを確保できるのであれば、多少のお礼を払ってでも重機が通れる通路を確保するほうがトータル的に得になります。
解体にしても新居の建設にしても、一番費用的にかさむのは人件費なので、工事の期間は少しでも短くするのがベストです。
日照、プライバシー、防犯に注意
旗竿地は四方を隣家に囲まれるようになるケースが多いため、日照やプライバシー問題、防犯対策などに配慮しなければなりません。
人通りがある道路に面してないこともあり、空き巣などの被害にあいやすいと言われています。
また、四方に隣家があると、どの方角にリビングをつくっても隣家との視線が気になってしまいがちです。
そこで1つ提案したいのが2階リビングです。
リビングを2階にすることで、隣家とのプライバシー問題も多少は改修できますし、日当たりも十分に確保することができます。
ただし2階リビングにすることでデメリットとなる部分もあるので、そこは慎重に検討する必要があります。
2階リビングについては別記事の「2階リビングの間取りとメリットデメリット」で詳しく解説していますので、ご参照ください。
近隣住民に迷惑がかかる
旗竿地で建て替えをする場合、近隣住民への配慮がとても大切になってきます。
解体や新居の工事期間が長くなるので、それだけ騒音問題で迷惑をかける期間も長くなります。
また、隣接する地主さんに土地を一時的に通行させてもらうケースも少なくありません。
そんな折、近隣の人とトラブルになり「もうウチの土地は通らせない」なんて言われてしまったらどうしようもなくなります。
通常の建て替え工事以上に近隣住民への配慮を心がけておく必要があります。
ポイントとしては、近隣からのクレームやトラブルを業者まかせにしないことです。
近隣に工事前の挨拶に出向き、そこで苦情やトラブルは直接自分に連絡して欲しいと伝えておきましょう。
業者まかせにしてしまうと、自分たちの耳に入るころには修復できないような大きな問題へとなっている可能性が高く、そうなる前にしっかりと対応することが何よりも大事だからです。
旗竿地を建て替えする際のおすすめ業者
建て替えと家まるごとリフォームではお願いする業者も全然違ってきます。
建て替えとなれば、積水ハウスやダイワハウスなどのハウスメーカーに依頼することになりますし、家まるごとリフォームであれば住友不動産などのリフォーム専門会社にお願いするのが良いでしょう。
ここでは建て替えでおすすめのハウスメーカーを紹介していきます。まるごとリフォームを検討している人は、リフォームページをチェックしてみてください。
ダイワハウス
| メーカー名 | 大和ハウス工業株式会社 |
|---|---|
| 本社住所 | 大阪府大阪市北区梅田3丁目3番5号 大和ハウス大阪ビル |
| 電話番号 | 06-6346-2111 |
| 坪単価 | 65万円～95万円 |
| 公式サイト | https://www.daiwahouse.co.jp/index.html |
標準仕様での天井高があり、2階リビングを得意としているダイワハウスですので、旗竿地での建て替えを検討しているのであれば外せないハウスメーカーだと思います。
また、ダイワハウスであれば関連会社も多く、解体工事も一括でお願いすることができ、総費用を抑えることができるのも強みです。
建て替え時の仮住まいまでしっかりサポートしてくれます。
住友林業
| メーカー名 | 住友林業株式会社 |
|---|---|
| 本社住所 | 東京都千代田区大手町1丁目3番2号 |
| 電話番号 | 03-3214-2220 |
| 坪単価 | 75万～100万円 |
| 公式サイト | https://sfc.jp/ |
通路幅が十分に確保できない旗竿地であれば、やはり選択肢は木造住宅ということになってしまいます。そうなると木造住宅シェアNO1の住友林業がおすすめです。
建築数が多いということは、当然旗竿地などでの建て替え経験も豊富なので、あらゆる解決策を提案してくれると思います。
他社にないアイデアを提案してくれる可能性だってあるかもしれません。
セキスイハイム
| メーカー名 | 積水化学工業株式会社 |
|---|---|
| 本社住所 | 大阪府大阪市北区西天満2丁目4番4号 堂島関電ビル |
| 電話番号 | 06-6365-4122 |
| 坪単価 | 65万～85万円 |
| 公式サイト | http://www.sekisuiheim.com/ |
近隣との距離が近い旗竿地ですので、なかなか庭を作ったりすることが難しいとされています。そこでおすすめしたいのが、屋上のある家です。
屋上のある家といえば、セキスイハイムの得意分野です。
屋上バルコニーを作ることで、少しでも開放感を出すことができ、バーベキューや子供のプールなどを楽しむことができるのではないでしょうか。
今回はダイワハウス、住友林業、セキスイハイムの大手ハウスメーカー3社を紹介してきましたが、大手ハウスメーカーばかりを選んだのにも理由があります。
旗竿地は整形地に比べ、どうしても土地の評価が低くなりがちです。そのため住宅ローン審査において担保不足で融資NGとなる可能性だってあるのです。
そうした担保不足を補うためには、地元工務店などより、大手のハウスメーカーを選ぶことで建物の担保価値を高くみてもらえることがあります。
旗竿地の建て替えでよくある質問
ここからは、旗竿地の建て替えでよくある質問についてまとめていきます。
通路部分が15mなのに間口2.5m必要？
今回の記事では、東京都の条例を参考例として紹介していますが、地域によって条例の内容は異なるので路地状部分の長さが15mしかないのに、間口が2.5m以上必要としている地域もあります。
その地域のハウスメーカーや工務店の社員さんであれば、路地状部分の距離に対して、どれくらいの間口が必要なのか知っているはずなので、まずはハウスメーカーや工務店に一度相談してみてください。
どうしても業者に相談することに抵抗があるのでしたら、役場の建築指導課などに問い合わせると教えて頂けるはずです。
固定資産税が安いって本当？
旗竿地は土地評価が低くなりがちで、そのため固定資産税も安くなる傾向にあります。
回りの土地と比べ、具体的にどれくらい安くなるかというのは、土地の形状や路地の長さなどにもよって異なりますので一概にはいえません。
一般的な評価額でいえば7割程度だと考えておくと良いのではないでしょうか。だとすれば3割くらい固定資産税を安く抑えることができます。
ただし、土地の評価額が低いということは、将来もし売却することになった場合も、近隣の相場より安くしか売却できないことも理解しておくようにしましょう。
土地を買わないかと言われている
旗竿地で建て替えをするとき、よく隣地の地主から土地を買わないか？と打診されることがあります。
別に隣地の土地を買わないでも、間口や通路幅は2m以上確保できているのですが、この場合どうしたら良いのでしょう？
管理人の個人的な考えとしては、資金に少し余裕があるのでしたら購入を検討してみて良いのではないかと思います。
もちろん金額次第の部分はありますが、隣の地主からわざわざ話を持ちかけてくれているので、多少なりと価格面は考慮してくれるとはずです。
相場の坪単価よりも安く購入できるのであれば、積極的に購入を検討するのが良いでしょう。
なぜ購入したほうが良いのかというと、間口や通路を広くすることで、奥にある土地の価値（評価）が高くなると予想できるからです。
まとめ
今回は旗竿地での建て替えについて話をしてきました。旗竿地で問題となる多くが、解体・建て替え工事のときの騒音だったりします。
工事前に近隣への挨拶はしっかりと実施し、クレームや苦情に対する対応先を明確に提示しておくようにしましょう。
あと建て替えの可否については、その多くが通路の問題です。
法律に適した通路が確保されておらず、建て替えそのものの許可がおりないケースが考えられます。このような場合もやはり近隣地主との普段からの付き合いが解決する糸口となります。
道路の問題で建て替えの許可がおりない土地であっても、隣接している土地を譲ってもらったり、一時的に貸してもらうだけで解決できる事案がほとんどだからです。
