注文住宅を検討する際、「土地を買うにはいくらかかるの？」という疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。
土地代金だけでなく、仲介手数料・登記費用・税金など、見落としがちな諸費用が意外と多いのが土地購入の特徴です。
この記事では、土地購入にかかる費用の内訳・諸費用の相場・注意点をわかりやすく解説。
「土地だけ先に購入する場合の注意点」や、「建物とセットで考えた総予算の立て方」まで、これ1本で総まとめします。
あわせて、予算に合った土地と建物を一括で提案してくれる住宅会社・サービスも紹介しますので、資金計画に不安がある方はぜひ参考にしてください。
土地購入にかかる総費用の内訳とは？
土地代金の目安と価格の決まり方
土地の価格は、主に以下の要素で決まります：
- 立地（駅・学校・商業施設の近さ）
- 面積・接道状況・方角
- 建築条件・用途地域
- 高低差や地盤の状態
同じエリア内でも、形状や建築制限の有無で数百万円単位の差が出ることもあります。
また、売主が個人か不動産業者かによって価格設定の傾向が変わるため、物件ごとに比較・精査することが重要です。
土地価格の目安を知るには、「坪単価×面積」で概算を出すのが基本ですが、建築条件なども加味して総費用で見ることが大切です。
土地購入時に発生する諸費用とは？
土地を購入する際、土地代金以外にかかる費用を「諸費用」と呼びます。
おおよそ、土地代の6～10％前後が目安です。
主な内訳は以下のとおりです：
- 仲介手数料
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 固定資産税の精算金
- 地盤調査・測量などの任意費用
これらをあらかじめ想定していないと、予算オーバーや資金ショートのリスクがあります。
土地購入時にかかる主な諸費用まとめ
仲介手数料
不動産会社を通じて土地を購入する場合、仲介手数料が発生します。
金額は売買価格によって異なり、一般的には以下の計算式で上限が定められています：
仲介手数料＝（土地価格 × 3％）＋6万円＋消費税
たとえば土地価格が2,000万円なら、約72万円＋税が仲介手数料となります。
売主が不動産会社（自社物件）の場合は、仲介手数料がかからないケースもあります。
登記関連費用（登録免許税・司法書士報酬）
土地を購入したら、所有者として登記をする必要があります。
この際にかかる費用が、登録免許税＋司法書士への報酬です。
登録免許税は、土地価格の2％前後が目安（軽減措置あり）。司法書士報酬は3万～10万円前後が相場です。
この登記手続きをスムーズに進めるためにも、住宅会社や不動産業者と連携しておくことがポイントです。
固定資産税・精算金
土地を売買したタイミングによっては、その年の固定資産税を売主と買主で日割り精算する必要があります。
これは「固定資産税精算金」と呼ばれ、引渡し日によって数万円～十数万円程度発生します。
契約書に記載される内容ですが、想定していないと予算にズレが生じるため注意が必要です。
測量・地盤調査など任意費用
古い土地や境界が不明確な土地では、測量を買主が負担するケースもあります。
また、注文住宅を建てる前には地盤調査を行うのが一般的です。
これらは任意項目ですが、費用相場は以下の通り：
- 簡易測量：10万～20万円程度
- 地盤調査：5万～15万円程度
地盤改良が必要となれば、さらに数十万円の追加費用がかかることもあります。
購入時点で土地の状態をよく確認しておくことが、トラブル防止につながります。
土地だけ買うときの注意点
住宅ローンが組めないケースがある？
土地だけを先に購入し、建物は後から…という進め方を考えている方もいるかもしれません。
しかし、土地だけでは住宅ローンを利用できない金融機関が多く、原則として建物とセットの融資が必要です。
そのため、土地購入時に使えるのは次の2パターン：
- 自己資金（現金）で土地を購入
- つなぎ融資を利用して土地を買い、のちに住宅ローンで一括清算
土地だけ購入したい場合は、融資の可否や条件を住宅会社や金融機関に事前確認することが重要です。
土地先行取得とつなぎ融資の仕組み
「つなぎ融資」とは、住宅ローンの実行前に発生する費用（土地代・着工金など）を一時的に借りるローンのことです。
つなぎ融資を利用すれば、土地を先に確保してから建物プランをじっくり考えることができますが、金利や手数料が発生するため注意が必要です。
つなぎ融資の利用を希望する場合も、住宅会社が提携ローンに対応しているかどうかを確認しておきましょう。
土地と建物の総予算はどう考える？
注文住宅に必要な総費用の考え方
注文住宅の予算は、土地代・建物代・諸費用を合わせた「総額」で考えることが必須です。
下記は、予算内訳の目安です：
- 土地代：全体の40～50％
- 建物代：全体の40～50％
- 諸費用：全体の10～15％（登記・ローン手数料・税金など）
たとえば総予算4,000万円の場合、土地2,000万円・建物1,600万円・諸費用400万円というバランスになります。
土地と建物を別々に考えると、どちらかが想定よりオーバーして全体が崩れることがあるため、常に総額で把握しておくことが大切です。
自己資金・住宅ローンのバランスを取る
土地購入時の自己資金やローンの配分も、無理のない資金計画に直結します。
目安としては、自己資金は総予算の1～2割程度が理想です。
また、土地と建物のローンをまとめられる住宅ローンを使えば、金利や返済期間の最適化も図れます。
住宅会社やFPに相談しながら、土地代・建物代・諸費用をバランスよく配分するのがおすすめです。
まとめ｜土地購入の費用は建物と一緒に考えよう
土地購入には、土地代金だけでなく仲介手数料・登記・税金・測量など、見落としがちな費用が多数あります。
さらに、土地を先に購入する場合には住宅ローンの組み方にも注意が必要です。
こうした費用や手続きの不安を解消するには、土地と建物をセットで相談できる住宅会社やサービスを活用するのが効果的です。
資金計画や土地の選定に迷っている方は、まずは無料のカタログ請求や一括相談から始めてみましょう。
