注文住宅を建てるうえで、多くの人が不安に感じるのが「住宅ローンの返済計画」です。
「頭金っていくら必要？」「自分の年収でいくらまで借りていいの？」「将来、ちゃんと返せるのか不安…」
そんな疑問や不安を解消するために、このページでは住宅ローンの仕組みや種類、返済額の目安、年収別の借入可能額など、家づくりに役立つ情報をわかりやすく解説します。
将来の暮らしまで見据えた無理のない返済計画は、家づくり成功のカギです。ローン契約前に、しっかりと確認しておきましょう。
なぜ返済計画が重要なのか？
ローン破綻を防ぐための基本知識
住宅ローンは数千万円単位の借入を、20〜35年といった長期間かけて返済していく契約です。
そのため、目先の予算だけで借入額を決めてしまうと、将来の家計が圧迫され、最悪の場合は「ローン破綻」という事態になりかねません。
特に子どもの教育費や車の買い替え、老後資金なども考慮せずにローンを組むと、後々の生活に無理が生じやすくなります。
「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら無理なく返していけるか」を基準に計画することが大切です。
注文住宅は「建物以外」の支出が多い
注文住宅では、建物本体の価格だけでなく、以下のような費用も発生します。
- 土地購入費（または造成・整地費）
- 外構工事費（フェンス・駐車場・庭など）
- 登記費用・ローン手数料・火災保険などの諸費用
- 引っ越し費・仮住まい費・家具家電の買い替え費用
これらを合計すると、建物価格の1〜2割ほどが追加で必要になることも珍しくありません。
返済計画を立てる際は、「総予算＝建物費＋その他費用」で見積もるようにしましょう。
住宅ローンの基本｜仕組みと種類を理解しよう
元利均等返済と元金均等返済の違い
住宅ローンには、主に以下の2つの返済方式があります。
- 元利均等返済：毎月の返済額が一定で家計管理がしやすい。初期は利息が多く、元金の減りが遅い。
- 元金均等返済：毎月の元金返済額が一定で、返済総額は少なく済むが、初期の返済負担が重め。
多くの金融機関では「元利均等返済」が一般的ですが、総返済額を重視したい方は元金均等も検討する価値があります。
固定金利・変動金利・ミックス型の違い
金利タイプは主に以下の3種類があります。
- 固定金利型：返済期間中ずっと金利が一定で安心。金利はやや高め。
- 変動金利型：市場金利に応じて金利が上下する。金利は低いが、将来のリスクあり。
- ミックス型：一部を固定・一部を変動で組み合わせたタイプ。
金利の選び方によって将来の支払額が大きく変わる可能性があるため、金利の推移や返済期間とのバランスを考慮して選びましょう。
年収別｜住宅ローンの返済負担率と借入可能額の目安
返済負担率（返済比率）の目安とは
「返済負担率」とは、年収に対する年間返済額の割合のことを指します。
一般的には以下のような水準が、安全圏とされています。
- 年収400万円未満：返済負担率25％以内
- 年収400万円以上：返済負担率35％以内
この比率を超えると、審査が通りづらくなったり、生活費が圧迫される恐れがあります。
次に、実際の年収ごとに借入可能額の目安を確認してみましょう。
年収別の借入可能額早見表
下記は、年収ごとの借入可能額の目安をまとめた早見表です。あくまで目安ではありますが、参考としてご活用ください。
| 年収 | 借入可能額（返済負担率25〜35%） | 月々の返済額（35年ローン・金利1.0%） |
|---|---|---|
| 300万円 | 約1,500万～2,100万円 | 約43,000～61,000円 |
| 400万円 | 約2,100万～2,800万円 | 約61,000～82,000円 |
| 500万円 | 約2,600万～3,500万円 | 約75,000～102,000円 |
| 600万円 | 約3,200万～4,200万円 | 約92,000～123,000円 |
| 700万円 | 約3,700万～5,000万円 | 約107,000～146,000円 |
※金利や返済期間、ボーナス併用の有無によって変動します。正確な数字は金融機関のシミュレーターで確認しましょう。
頭金・ボーナス併用・期間設定の考え方
頭金ゼロでも大丈夫？メリットとリスク
最近では「頭金ゼロ」で住宅ローンを組む人も増えています。
初期費用を抑えられる点はメリットですが、以下のようなリスクも伴います。
- 借入額が増えるため、利息負担が大きくなる
- 金融機関の審査に通りにくくなる場合がある
- 万が一の売却時に残債が上回る可能性がある
貯蓄が全くない状態での頭金ゼロは危険です。最低でも諸費用や予備費を別途用意しておくのが望ましいでしょう。
ボーナス併用返済は計画的に使う
月々の負担を抑えるために「ボーナス併用返済」を選ぶ方も多いですが、注意点もあります。
- ボーナスが減額・カットされる可能性もある
- ボーナス月の返済額が重く、家計を圧迫する恐れ
- 育休や転職で収入変動が起きたときに対応しにくい
家計の安定性に不安がある方は、月々均等返済でシンプルに組む方が安全です。
返済期間の長短による月々の差
返済期間を短くすれば利息は減りますが、月々の負担は増加します。
| 借入額 | 期間 | 月々返済額（金利1.0%） |
|---|---|---|
| 3,000万円 | 35年 | 約85,000円 |
| 25年 | 約113,000円 |
短くするほど利息は減りますが、無理のない返済プランを優先しましょう。
返済が苦しくならないためのポイント
年収が変わるライフイベントを見越す
住宅ローンは30年以上の長期返済となるため、将来の年収変化を想定しておくことが重要です。
- 育休・出産・子育てによる収入減少
- 転職・独立・退職による収入変動
- 教育費や介護費などの支出増加
「今は返せそう」でも、将来のライフイベントによっては返済が難しくなることも。ゆとりある返済額に設定しておくのが安全です。
維持費（固定資産税・火災保険など）も含めて考える
住宅ローン以外にも、持ち家には毎年発生する費用があります。
- 固定資産税（年10万円〜30万円程度）
- 火災保険・地震保険（5年で数万円〜）
- 住宅設備の修繕・メンテナンス費
これらを含めて、月々の支払い可能額を見積もるようにしましょう。
繰り上げ返済のタイミングと注意点
まとまった資金ができた場合、「繰り上げ返済」でローン期間の短縮や利息軽減が可能です。
ただし、以下のような点に注意が必要です。
- 生活費や教育費が足りなくならないか
- 繰り上げ返済手数料がかからないか
- 住宅ローン控除（減税）の恩恵を失わないか
手元資金を十分に残した上で、ライフプランに合ったタイミングを見計らって実施しましょう。
まずはシミュレーションから始めよう
無料ローンシミュレーターの活用方法
具体的な借入額や月々の支払いがどの程度になるかを知るには、住宅ローンシミュレーターの活用が非常に便利です。
主な住宅ローンシミュレーターでは、以下の項目を入力するだけで簡単に結果がわかります。
- 年収
- 希望の借入額
- 返済期間
- 金利
自分の収入に合った「返済可能額の目安」を把握しておけば、住宅会社との打ち合わせでも話がスムーズになります。
借入可能額より「身の丈に合った返済額」を重視
金融機関の審査に通る「借入可能額」は、あくまで“上限”でしかありません。
大切なのは、生活にゆとりを持って返済していける「身の丈に合った金額」をベースに計画を立てることです。
たとえば「借りられる額」ではなく「安心して返せる額」に抑えることで、将来の生活の質を下げずに済みます。
無理のない返済計画こそが、家づくりの満足度を左右する重要なポイントです。
返済計画をしっかり立てられる住宅会社を選ぼう
ライフプランも提案してくれる会社がおすすめ
注文住宅の計画を進める際は、家の設計や価格だけでなく、将来の家計まで見通した提案をしてくれる会社を選ぶことが重要です。
中には、住宅ローンや返済シミュレーションの相談に乗ってくれる営業担当やFP（ファイナンシャルプランナー）が在籍している住宅会社もあります。
そうした会社であれば、ライフプランに合わせた返済額や補助金・税制面まで含めて、より安心して家づくりを進められるでしょう。
住宅ローンの比較や相談ができるサービスを活用
「どの金融機関がいいのか分からない」「そもそも何から調べたらいいのか不安」という方は、住宅会社と連携した無料相談サービスを活用するのもおすすめです。
住宅ローンの比較・審査・シミュレーションまで一括で相談できるサービスも増えており、手間や時間の削減にもつながります。
アキュラホームなど、ライフプラン提案に強い会社をチェック
たとえばアキュラホームでは、建築費用だけでなく、長期のライフプランを見据えた提案力に定評があります。
「年収に合った予算内で建てたい」「無理のない返済と快適な間取りを両立したい」といった方にとって、資金面からも丁寧にサポートしてくれる住宅会社の存在はとても心強いはずです。
まずは情報収集から始めて、自分たちに合った信頼できる会社を見つけましょう。
