土地を購入してマイホームを建てる際に、「建築条件付き」の土地をいう言葉を耳すると思います。
この記事では、建築条件付きの土地の価格と、購入した場合に想定されるメリットデメリットを分かりやすく解説します。
家づくりを土地探しから始める人は、ぜひ参考にしてください。
建築条件付きの土地とは
まずマイホーム用の土地には、以下の3つの種類があり、それぞれ特徴や契約方法に違いがあります。
今回解説する建築条件付きの土地とは、「指定された工務店やハウスメーカーなどの建築会社でしか、家を建てることができない土地」という意味です。
ハウスメーカーが分譲地として販売していることもありますし、普通の不動産会社が販売している土地でも、建築条件がついているものがあります。
建築条件付きの土地の値段
建築条件がついている土地は、「一般の土地相場よりも安く販売されているのでお得」という話をよく耳にします。
たしかに近隣相場より割安で販売されているケースもありますが、逆に割高で販売されているケースもあるので注意が必要です。
割安で販売されている理由
土地で割安感を与え、利益は建物の建築費でカバーしている
割高で販売されている理由
造成、水道、ガス、電気など、工事やインフラに費用が掛かっているので近隣相場より割高
建築条件付き土地のメリット、デメリット
ここからは建築条件付土地のメリット、デメリットを交えながら、わかりやすくしていきたいと思います。
購入するメリット
建築条件が付いている土地は、家を建てる建築会社が決められているため敬遠されがちですが、その1点を除けば意外と多くのメリットがあります。
- 建築のプロに相談しながら土地を決められる
- 工期が短く建築の途中経過を自分の目で確認できる
- つなぎ融資が不要住宅ローン審査にも有利
建築のプロに相談しながら土地を決められる
建築条件で指定されているハウスメーカーや工務店に、自分たちは「こういう家を建てたい」と、相談しながら土地を選ぶことができるのは安心できるメリットです。
また販売主がハウスメーカーや工務店であれば、購入前に地盤の強度を知ることも可能だと思います。
一般の土地では、売主が嫌がって契約前に地盤調査などができないことも珍しくありません。
工期が短く、建築の途中経過を自分の目で確認できる
ハウスメーカーを選ぶ手間が省けるので、家が完成するまでの期間を大幅に短縮できます。
ハウスメーカーを決めるのに、平均2ヶ月～3ヶ月の期間を費やしているケースが多いので、その期間を短縮できるのはメリットです。
また、建売分譲住宅とは違い自分の目で建築経過を確認できます。
建売分譲住宅であれば、出来上がっている家を購入しなければならないので、建築工事の途中経過を見ることはできませんし、間取りなども自分たちの好きなように作れません。
- 図面や仕様書と違う材料が使われていないか
- 予定通りのスケジュールで工事が進んでいるか
- どんな理由で工事が遅れてしまったのか
など、家をつくる過程を自分の目でチェックできるのもメリットの1つです。
住宅ローン審査で有利にはたらく可能性がある
冒頭の画像でも確認できますが、一般の土地を購入する場合、土地だけ先に売買契約（決済）をしなければなりません。
当然この段階で住宅ローンは使えませんので、土地代金だけを別の融資を利用することになります。このような一時的に使う融資のことを「つなぎ融資」といいます。
しかし建築条件がついている土地であれば、すでに建築会社も決まっているので、土地と建物をセットで住宅ローン申請することができ、つなぎ融資を組む必要がありません。
ここからは個人的な見解なのですが、建築条件付だと住宅ローンが通りやすい傾向にあると思っています。
すべての金融機関がという訳ではありませんが、基本的に土地開発して分譲するのであれば、土地開発をする際に多額の費用がかかります。
当然業者も開発費用を銀行から借入れしています。
つまり、融資している銀行にとっては、その土地が売れなければ債権を回収できなくなってしまう恐れがあるためローンが通りやすいと思います。
購入した場合のデメリット
建築条件付きの土地では、建築会社が限定されるデメリットに目がいきがちですが、じつはそれ以外にもあまり知られていないデメリットがあります。
- ハウスメーカーを選ぶことができない
- 自分のペースで家づくりができない
- 買主の弱点を業者側に握られている
ハウスメーカーを選ぶことができない
建築条件付きのデメリットは、やはり自分が気に入った建築会社で家を建てることができないことです。
土地と建物を比べたとき、どちらを優先するのか考えたとき土地を選ぶ人が多いのが現状です。
理由は、家は後々リフォームすればある程度理想の家に近づけることはできますが、土地の環境や立地はどうすることもできません。
ですので、家よりも土地を重視したいと考える人が多いのも、仕方がないことなのかもしれません。
3ヶ月以内に建物の請負契約が必要
建築条件付きの土地だと、制限がつくのは建築会社だけではありません。じつは土地の契約をしてから、建物の請負契約までにも期間の制限が設けてあります。
何ヶ月と決まっている訳ではありませんが、一般的には土地契約から3ヶ月以内で、建物の請負契約をしなければならないことが多いです。
この3ヶ月という期間ですが、注文住宅では相当厳しいです。
毎週打ち合わせをすることは厳しいので、2週間に1度打ち合わせをすると仮定して、3ヶ月だと約12週間なので、打ち合わせの回数は6回程度しかありません。
管理人の経験だと順調に打ち合わせが進んで3ヶ月。ちょっとでもトラブルが起これば、3ヶ月という期間で間取りや仕様をすべて決めるのは難しいと思います。
すべての業者が期間を3ヶ月に設定しているわけではありませんが、もし定められた期限内に建物の請負契約に至らない場合は、土地契約そのものが白紙になるのが一般的です。
このような契約のことを、「解除条件付き契約」といいます。
建築条件付きの土地売買契約時では、これらの説明は絶対にありますので、自分たちが納得いくまで説明を受けてから契約するようにしましょう。
買主の弱点を業者側に握られている
建築会社を指定されてまでその土地を買いたいのですから、業者的には立場的に強いと内心思っているのは言うまでもありません。
そうなると全体的に業者主導で話が進んで行くことが想定されます。
例えば施主が「子供の小学校進学に合わせて、来年4月までに家を完成させたい」と訴えても、業者側から「他の住宅の建設もあるので、無理です」と言われてしまっても、「だったら他の業者に依頼する」とは言えませんよね。
表面上はお客さん扱いしてくれますが、いざ問題が発生した場合など、いっきに立場が逆転してしまう恐れがあります。
土地というウィークポイントを握られてしまっている以上、この立場が逆転することはありません。
まとめ
建築条件付きの土地が、地域の相場よりかなり安く販売されていることがありますが、決してお買い得な土地というわけではなく、建物で利益を確保できるように調整してあるだけです。
また通常の相場より高いこともありますが、そういった場合は多額の造成費用が掛かっていたり、水道や電気などのインフラ工事が完了している土地の場合もあるので、そこをしっかりと確認して判断しましょう。
「土地」と「家」のどちらに比重を置いているのかだけを、ハッキリと決めておけば大きく悩む必要はないので、家造りを始める前に、ある程度の方針を決めておくようにしましょう。
